2011年6月枣庄西湖嘉园营销的策略的方案.ppt

西湖嘉园营销策略方案 2011/6;提纲;枣庄城市背景分析 市中区背景分析 市中区市场分析 政策影响分析;地理位置;;中心城区用地规模将在2020年增至132.0平方公里，人均城市建设用地控制在110平方米。到2020年规划末期，中心城户籍人口将由2006年的70.6万人增至120万人左右。城镇化率达到64％；中心城区城市建设用地总规模为132.0平方公里，人均建设用地指标为110平方米/人。地区生产总值达到2004亿元以上，人均达50593元。 规划确定枣庄市中心城区由薛城（含高新区、新城区）、市中、峄城整合而成，是枣庄市唯一城市人口超过100万的特大城市级别的市域中心，是未来五年内山东省重点培育的城区人口超过100万的大型城市7个之一（济南、青岛、潍坊、淄博、临沂、烟台）枣庄。中心城市呈带状布局。城市化发展策略为：优先发展中心城市，积极培育滕州次中心城市，适当发展山亭、台儿庄城区。;;城市经济分析;城市经济分析;城市背景分析;城市背景分析;城市背景分析;城市背景分析;城市背景分析;枣庄城市背景分析 市中区背景分析 市中区市场分析 政策影响分析;区域价值分析;城市经济分析;;市中区购买力分析;市中区城市背景总结;枣庄城市背景分析 市中区背景分析 市中区市场分析 政策影响分析;市中区供应量分析;市中成交数据分析;需求分析——总量;价格分析—价格走势;市中区市场分析总结;枣庄城市背景分析 市中区背景分析 市中区市场分析 政策影响分析;政策影响分析——金融政策;政策影响分析——行业政策;项目概述 项目竞争板块梳理 竞争市场分析 竞争势态分析;地块位置：地块位于市中区光明大道与西昌南路交口西南约一百米。南面现为旧厂区以后有一条规划路；西临黄山路；北邻前陈湖棚户区改造项目，东面景观林。项目紧邻枣庄经济开发区 项目现状：地块呈正边形，利用率高，利于规划，周边无高层建筑物，以旧厂址、物流仓库及居民住宅为主。地块目前北面、南面紧挨建筑物，且北侧规划中道路存在沿街面利用可能性，目前沿街商业利用率较低。;枣庄经济开发区;项目概述小结;项目概述 项目竞争板块梳理 竞争市场分析 竞争势???分析;*;;小结;项目概述 项目竞争板块梳理 项目市场分析 项目竞争势态分析;项目竞争市场分析;传播媒介分析;二手房价格分析;租赁价格分析;项目竞争市场分析总结;项目概述 项目竞争板块梳理 项目竞争市场分析 项目竞争势态分析;竞争个案确定;;竞争个案解析：东湖湾户型;从产品组合分析，主要是以104-129平米三房为主力，少量两房和跃式五房、跃式六房，进深小，南北明亮通透，户型市场接受度良好。且充分利用枣庄人的偏重于多层的居住习惯以及市场缺乏多层的空挡，属于针对性开发，以35-50岁泛职业中年人群体为主要去化动力； 从产品去化速度分析，一期258套住宅，自5.6日开盘至今仅余10套，虽然前期客户积累时间较长，但也可以看出枣庄人对于多层的追捧，二期预售证已经到手但开发商捂盘待机发售，同时也借机蓄客，售楼员李丽预计二期每平米涨500元左右； 从产品去化分析，一期住宅销售完毕，二期产品蓄势待发，预计2011年九月份会启动，二期体量190套，从剩余户型（104户型一楼两套，五楼一套；112户型五楼一套，129户型一楼、五楼各二套；跃层二套）枣庄人主力购买人群即35-50年龄段的购买力强劲 从价格走势分析，该项目产品溢价率在10%以内。3-4200，104，2万，5-3900-4000;;*;从产品组合分析，主要以116-143㎡三房为主力户型，通透方正，双阳台设计，户型品质较好，涵盖二室至四室，产品组合宽泛，属于景观占有性开发，以二次置业及改善型住房购买群体为主要去化动力； 从产品去化速度分析，一期总套数约675套，自4.9日年开盘今，产品成交约78%，剩余多105㎡两房户型及166大户型，后市营销乏力，表现出后续营销力的欠缺； 从产品去化分析，产品去化率在78%左右，存在近四分之一剩余资源； 从价格走势分析，起价4880，均价5600，最高价6888，大、中、小户型至今无溢价，二期开盘价格不明。;;从产品组合分析，户型主要有42、98、101、108、120、145、161以及更大等多种，除145及以上外均为两室以下，其中三房为主力户型，涵盖一室至四室，产品组合宽泛，属于临近景观开发，以单位团购及投资型以及对价格较敏感购买群体为主要去化动力； 从产品去化速度分析，开盘为1、2、3、5、6、7、8七栋，于今年底交房，两年前预付款购房以及团购价格2700元，七栋剩余楼房在3510元起家，每层加价50元，7号楼起价3660，最新开盘价为4160元，一次性付清可优惠30元/㎡，目前销售率约