2011年房地产宏观政策的研究.pptVIP

* * 房地产宏观政策研究 房地产宏观政策研究/近期相关政策解读/新国八条 事件： 国务院1月26日再次出台房地产调控政策,包括二套房首付比例提高至6成、限购范围扩大、加大保障房力度等，新国八条的出台拉开了房地产第三次调控的序幕。 解读： 从政策出台的时间节点上看，此轮调控要早于包括我们在内的市场绝大多数观察者的预期，表明中央政府调控房地产的决心很大，这一点毋庸置疑。 从内容上看，力度较前一轮政策有所加强但没有明显超出我们的预期。 从影响力来看，对市场的短期走势会有一定的负面影响，但我们认为单就这些政策本身而言对楼市的负面影响相对有限。 我们对房地产调控政策本身并不十分看重，对其影响力不宜高估。我们认为驱动房价上升的核心因素为流动性层面，对流动性变化情况的关注才是我们观察的重点。 房地产宏观政策研究/近期相关政策解读/房产税试点 事件： 上海、重庆两市于1月28日同时印发房产税试点暂行办法，并定于28日起执行。 解读： 方案上来看，主要针对高端住宅且实行新老划断，上海侧重新增需求，重庆兼顾存量别墅，但税率都不高且两市都规定了较为宽松的免征面积，其中对非本地家庭购房的征税条件较为严格。 影响程度上，两市房产税税负低于市场预期，对市场的实际影响较小，但由于我国首次出现房产税且房产税落地时间要早于市场预期，因此对心理层面的影响较大，有一定的震慑作用。 房产税未来的主要作用将是对地方可能下滑的土地出让金收益的一个补充，当然这一点目前还看不到。 房产税试点在取得经验后将在全国范围内逐步推行，其征收对象将不仅仅局限在家庭二套或以上住房，家庭唯一自住用房也将囊括在内，否则税基太低不足以弥补地方财政因土地出让金下滑而带来的缺口。当然，这会是一个长期的逐步升级的过程，中短期内不可能实现。 房地产宏观政策研究/近期政策总结 近期一系列政策的出台时间均早于市场主流预期，表明中央政府将房地产调控进行到底的坚定决心。 虽然调控的内容没有多少超预期的更为严厉的新手段，但新政对心理层面的影响较大。就成交量而言，我们认为短期内对市场人气打击较大，之前价升量增的进程被打断，成交量在短期内会回落。但整体上看，调整时间和程度未必会强于去年4月新政。 当然，相较于房地产调控政策本身，我们更关注流动性收缩的周期和强度，这是影响房价更核心的因素。如果流动性收缩的时间和力度超出我们的预期，那房地产市场调整的时间和幅度也必然是超预期的。 中短期内，决定流动性收缩的核心因素是通胀水平的变化情况。若未来物价进一步走高，则货币政策大幅度持续收缩就是可以预见的事情。但是，我们之所以对在政策高压下的房地产市场并不悲观（短期不乐观、中期不悲观），主要是因为我们认为目前的高通胀水平很难再进一步恶化，货币政策没有持续大幅度收缩的必要性。2011，是一个物价稍息年。 * 对2011年通胀走势及货币政策变动的探讨 对2011年通胀走势及货币政策变动的探讨/目前通胀水平 商务部食品、生产资料价格指数 WTI原油均价、国内钢价指数 化工产品期货价格走势 有色金属期货价格走势 大宗商品来势汹汹带动物价进一步上行，尤其是去年二次调控后，大宗商品呈现加速上涨的态势。 对2011年通胀走势及货币政策变动的探讨/货币政策趋紧 官方利率变动情况 民间利率水平变动情况 ? 2010年以来，迄今为止三次加息动作，若干次存款准备金率提高。 ? 在1月份信贷总投放超万亿（与去年同期相仿）的大前提下，票据贴现利率也好、民间利率水平也好，均出现了较大幅度的提升。我们倾向于认为，这种流动性紧张的局面可能跟新一轮经济周期启动有关，跟各行业去产能化周期接近尾声而导致的产能供应不足有关。 ? 如果这个判断可以成立，那11年年初流动性紧张的格局只是在表征上与08年上半年相似，但背后的主导因素则完全不同。目前的宏观经济状况可能更接近上一轮经济周期启动时的2003-2004年。 在新一轮周期启动的大前提下，2011年大宗商品的价格表现会出现分化。某些供应的确偏紧的品种其价格将可能坚挺，比如铜，而多数被投机资金非理性炒作和推高的品种其价格可能将出现回归，比如天然橡胶、棉花等。如果大宗商品价格整体上不会再创新高的话，则国内物价水平有回落的空间，通胀水平未必会进一步恶化，货币政策一步步升级的可能性并不大。 从外围形势看，美国经济的复苏可能超预期，美联储实行第三轮定量宽松的可能性在减小。那么，国际热钱的规模再进一步扩大的可能性不大且部分投机资金有可能随着美国经济的复苏而进入到实体经济领域，从而减小国际大宗商品价格上行的压力。 从国际国内的情况看，目前的高通胀和流动性趋紧只是在表征上与2008年上半年相似，但其背后的驱动因素完全不同，所以我们很难想象2011年国内房地产市场会如08年那样出现长时间的调整行情。当然，2011年的宏