2012年11月邵武弘澂山庄的项目专项市场调查简案.ppt

软文炒作系列 《引领邵武人居潮流20年》 《智能、低碳、恒温、环保、节能、生态》 《观山悦——魅力倾城·敢邀全城品鉴》 《邵武唯一24℃纯生态智能恒温官邸》 项目营销条件及入市时机 行动七 终端抓捕二： 渠道客户一网打尽 举措4：短信群发 针对开福区及泛公务员群体进行短信群发，吸引核心客户关注，挖掘成交机会。 1、国有企事业单位、公务员 2、外资企业、垄断企业干部 3、闽北各行业协会会员 4、邵武全球通客户 5、注册资金50万企业法人 6、中高档车购买群体 7、毗邻城南各单位及乡镇群体 8、购买商铺、写字楼、住宅投资群体 一批高端住宅体验发售，带动全盘人气。 二批 住宅结合局部商业店面同步发售 同时启动商业主题招商工作。 三批 剩余产品全面公开，酒店式公寓正式开盘 建立主流价值标杆 建立形象高度 策略 通过招商营造销售契机 销售收入、市场占有率 商业与酒店式公寓 品牌形象 高单价、现金流 住宅产品 作用 目标 产品 项目推货策略: 一批 销售周期约：16个月 二批 三批 以住宅快速走量营造市场口碑及商业契机，带动商业招商与销售 通过住宅热销，大幅拉升商业价值 时间 2013年 ４月底 6月 9月 进场 10月 1月 10月 售楼部开放活动 9月中旬公开发售 计划13年开售，要确保实现前3个月住宅销售目标（50%）， 考虑春节为邵武销售旺季，预留部分住宅春节开放，同时，推出部分店面销售。 建议3月进场，样板房与景观园林最佳开放日期为6月底，经过60个工作日的蓄客与价格测试，9月中旬开售，再进入国庆周集中消化。 蓄客期 开盘期 热销期 持续销售 预热期 6月底样板房开放 2011年 售楼部完工 二次开盘 开盘 形象树立期 形象强化期 蓄客 阶段系列广告语NO·1 ? 24℃恒温建筑，就在这里 [ ] 全成品·智能恒温CEO宽景豪宅！ 阶段系列广告语NO·2 ? 9月20日，全邵武24℃ [ ] 2013年邵武值得期待楼盘观山悦恒温开盘 阶段系列广告语NO·3 ? 事业已然登峰，生活即将造极 [ ] 24℃恒温智能豪宅悦然登场，全城热捧 第3阶段 平面演绎 观山悦 [ ] 本案广告发力的几个方向 ? 先造势 后广告 第 原则 卖它之前，先让它出名。 让邵武人人知晓，人人传诵，争相议论。 那怕是有些争议，都没有问题。 知名度就像是培育品牌的土壤， 足够厚重、足够宽广，才能培育起参天大树。 前期知名度越高，后期可伸展的空间就越大。 所以，先期的舆论引导、事件制造、公关活动等大众到达手段是推广的重点。 大众证言 小众渗透 ? 第 原则 整合大众媒体：户外、报纸、电视、电台、网络。 开辟沟通渠道：成立服务组织、外展场、房展会、看楼车、临时接待处。 实现小众渗透：星级酒店、高级娱乐、餐饮场所。 ?户外 全程传播工具，是传播形象，制造社会影响力的最佳工具。 依据各阶段推广节奏和重要节点更换。 户外主题及阶段划分 3 3.20 4.10 5 8.20 8.30 9.10 外展场开放 情景体验开放 认筹 ? 城隐半山，人为峰 ? 帝王龙脉，观山悦水 ? 24℃纯生态智能恒温官邸 开盘 ? 9月20日，全邵武24℃ 先期软文炒作为主，中后期硬广强势爆破。 软文炒作先行，制造足够高的舆论声势（形成话题）； 硬广强势引导，表明站位建立顶级形象（制造期待）； 软文炒作时间：4—5月 硬广上线时间：3—12月 ?报纸 软文炒作思路 第?阶段：挑战市场，炒作片区，制造话题，引起关注。 城市缺失真正的豪宅/生活缺乏级别/伪豪宅命题/邵武人居未来在哪里 上流阶层的居住遗憾 /谁来代言城市居住/未来豪宅走向何方 第?阶段：显山不露水，制造神秘感。宣扬豪宅指标，锻造级别。 原则：“语不惊人死不休” 发起宣言 制造话题 引起共鸣 形成影响 软文系统呈现 活动做整合 事件造气势 ? 第 原则 活动主题及阶段划分 9 3 5 6 7 8 琢玉行动 开盘认筹活动 ? ? ? 住宅 公开 ? 中国风 人体彩绘 10 活动以公众为主体，以打开知名度为目标， 中后期活动以高端客户为主体，以制造前所未有的高度为目标。 售楼处开放 激昂德国啤酒节 新凯会成立 产品发布会 强化核心 强攻执行力 ? 第 原则 4 客户抓捕 房地产营销就是一场客户抓捕比赛 七大抓捕行动 行动一：网络行动——开创全新的房地产行销模式 行动二：现场行动——打造最完美的现场表现力 行动三：户外行动——全面围剿周边区域内客户 行动四：体验行动——开放现场“品世界”生活体验馆 行动五：样板行动——展现主题样板房、主题园林 行动七：覆盖行动——筹划精确的信息打击覆盖 行动六：终端行动——通过渠道巡展/派发等抓捕 行动一 形