2012年11月灵璧政务区的项目整合营销的方案.ppt

东南亚目前是国人旅游的圣地，如海南岛、巴厘岛等，项目建造东南亚风格样板房，让去过东南亚旅游的客户产生共鸣，产生购买欲望 一、赠送院子 客户乡镇客户对院子的情节较深，因此增加底层院子可增强项目竞争力，加快底层去化和提升价格。 同时可针对底层打造一套样板房，用院子营造本案景观氛围。 附加值提升建议 二、采用创新户型，如顶层户型面积大，去化困难，可减少阁楼面积，多做露台，吸引年轻客户。（或赠送阁楼） 三、商业会所概念，建议本案在商业中建设小区会所（需要以商业进行立项），里面设置棋牌、健身功能，可提升项目档次和卖点，后期可以整体进行销售或者出租。 四、售楼处开放同时样板房开放，建议搭建样板房，在售楼处参观后，直接参观样板房，增强客户的冲动购买欲望。 户型配比建议 目前的户型来看，一期户型较为单一，多层103.54m2三房，高层99.60m2三房，94.21m2三房仅仅是三房产品的不同组合，受众方过于单一。我司建议丰富高层产品配比，满足功能前提下压缩面积控制总价，可满足不同需求客户。 户型 面积区间 套数比 2房 80-85 10% 2+1房 90以内 15% 3房1卫（实用型） 90-105 40% 3房1卫（舒适型） 105-115 35% 户型示意 89 87 87 89 在可能的情况下，再次压缩高层户型面积，为了提高性价比，适当赠送部分面积，制造项目附加值。 高层建筑风格建议 市场对欧式风格偏好，我司建议在高层风格方面对欧陆风情进行升级，打造灵璧首家artdeco建筑风格项目，提升高层的档次和沿街面的公建感。同时在营销方面有点可挖。 简欧景观 以简欧风格结合artdeco建筑的形式营造室外空间，整个色调统一、契合； 同时简欧风格景观易于营造，且成本可控。 塑造楼盘高端、差异化优势的突破点在哪里呢？ 项目价值体系梳理 1、商铺/集中商业/小高层/高层 2、品牌超市/美食天地/电影院/时尚购物/高级住宅/景观公园 3、购物/休闲/娱乐/美食/文化/居住 4、一站式消费中心/发现型消费之旅/最优化业态比例 5、灵璧城市新坐标/灵璧首席城市复合体/灵璧新城生活中心 6、住宅与商业/宁静与繁华/私密与喧嚣/自然与城市 项目核心竞争价值 依托4万方商业体量（集中商业+沿街商业）优势，以及由此给居住带来生活方式改变与提升(规模、繁华、国际、时尚、便捷）从而塑造楼盘差异化优势的形象，摆脱同质化的竞争格局。 同时品牌商家的引进，塑造项目与大都市接轨的生活方式的高端形象。 把住宅和商业作为一个整体进行概念打造，让住宅地块和商业地块形成有机联动，商业可以完善住宅的生活配套。住宅也可以反哺商业的恒久消费力。 不管以后商业会做成怎样，在前期拔高商业的调性和高度，充分造梦，以促进住宅销售。 这里是政务区最富传奇色彩的地方，它包纳着住宅、商铺、电影院、咖啡馆、书吧、超市、理疗中心……各种建筑、业态与思想和谐相融，个性张扬，生气勃勃，既是一片繁荣的商业地带，亦是一片鲜活的栖息地带。 商业价值与业态设想 集中商业业态建议， 大型超市+品牌餐饮+电影院+室内品牌专卖 以满足整个政务区居民生活所需要的的生活方式中心 届时，灵璧人距现代都市24小时繁华生活零距离：可以乘坐电梯到达大型超市购物，或到商业街淘宝；饿了就吃肯德基，晚上到电影院看场电影；平时要真正想逛街，也只要乘坐电梯来到商业城里溜达就可以了。 满足客户三大价值 1、与国际水准接轨的品质与服务 2、全新的一站式生活方式 3、国际化的上层生活品味 项目市场定位 政务核心，国际生活体验区 象拉德芳斯之于巴黎，一条中轴线延伸出新城市中心； 象曼哈顿之于纽约，汇聚城市名利社交之大成； 象六本木之于东京，成为城市的生活向心力； 我们也一样，本案的复合性并非单纯的地标建筑， 而更应该是为灵璧新城市生活提供的高尚配套平台， 而本案也因此而成为灵璧都市生活的制高点。 是其他普通住宅项目无法比拟的优势。 关键词：城市的骄傲/地标的象征/未来生活秀场/国际居住地标。 项目形象定位 都会魅力生活场 都会 1、强调项目的地段属性，国际品质，现代繁华 2、以都会代指城市主流阶层。 魅力 强调商业带来的产品价值，项目繁华吸引城市精英人群，他们在此举办时尚的PARTY、社交、讨论、成为人们日常生活的意见领袖和生活榜样。 生活场 1、生活场，不仅表达为因为某种原因而聚集的人群和场所 2、衍生为这群人所共同具有的兴趣爱好、生活方式、行为特征， 推广策略 1、树立大型商业之上的项目城市地标的市场定位 2、从”与国际接轨的方式，魅力生活“中演绎出”都会魅力生活场“为推广核心的形象定位， 3、强调国际化品牌商家入驻而接轨的国际生活方式给项目带来的品质提升。 4、加强