2012年12月21日郑州保利的项目定位及物业发展建议.ppt

启示—— 基于郑州目前低密度物业项目产品组合、分析市场中的别墅产品构成环境； 郑州别墅市场发展相对成熟，各类产品均有涉及，但联排产品占据市场主流，占比达84%。 项目名称. 独栋 双拼 叠加 联排　 总量 思念.果岭山水 —— 26 —— 21 47 清华.忆江南 —— —— —— 50 50 金荣盛景濠庭 —— —— —— 184 184 迎宾路3号 —— 28 —— 160 188 天地湾 —— —— 108 62 170 新田生态城 —— —— —— 600 600 美景菩提 —— —— —— 44(合院） 44 天伦庄园 —— —— 60 48 108 怡丰森林湖 —— —— —— 90 90 国瑞城 —— 123 28 151 龙湖御景 —— —— —— 34 34 联盟新城七期 —— —— —— 48 48 龙泊圣地 —— —— —— 260 260 林溪湾 —— 44 —— 152 196 清华大溪地 —— 20 —— 60 80 红河谷 —— —— —— 36 36 富田兴龙湾 —— 44 —— 252 296 居易五云山 75 —— —— —— 75 合计 75 285 168 2129 2657 独栋和叠加别墅产品的独栋绝对稀缺，而联排别墅产品在郑州别墅项目中占据很大比重，对比总量来看，比重达84%。 整体市场分析 别墅市场研究 根据市场中的产品户型面积分析，双拼产品面积在400㎡以上，联排与叠加产品面积区间相当，大约在280-350㎡之间。 项目名称 独栋 双拼 叠加 联排　 思念.果岭山水 —— 600/㎡ —— 清华.忆江南 —— —— —— 205/㎡—350/㎡ 金荣盛景濠庭 —— —— —— 356/㎡—426/㎡ 迎宾路3号 —— 500/㎡—600/㎡ —— 420/㎡—550/㎡ 天地湾 —— —— 240/㎡ 280/㎡ 天伦庄园 —— —— 170/㎡—200/㎡ 330/㎡—420/㎡ 怡丰森林湖 —— —— —— 360/㎡—420/㎡ 国瑞城 —— 440/㎡—482/㎡ —— 320/㎡—340/㎡ 新田生态城 —— —— —— 150/㎡—200/㎡ 美景菩提 —— —— —— （合院） 211/㎡—247/㎡ 联盟新城七期 —— —— 310/㎡—360/㎡ —— 龙泊圣地 —— —— —— 165/㎡—280/㎡ 林溪湾 —— 400/㎡—450/㎡ —— 280/㎡—300/㎡ 清华大溪地 —— 516/㎡ —— 367/㎡—376/㎡ 红河谷 —— 240/㎡—390/㎡ —— 200/㎡—240/㎡ 居易五云山 160/㎡—330/㎡ —— —— —— 整体市场分析 别墅市场研究 启示—— 郑州市场的别墅项目的销售价格总的来说价格适中，由于别墅具有客户范围大，地域局限性小等因素特征，价格不是此类项目的问题。 以整个市场的销售价格来看，主要集中在15000—20000元/平米的价格区间，最高单价是迎宾路3号联排产品36000元/平米。 项目名称 独栋 双拼 叠加 联排　 思念.果岭山水 —— 15000—17000 —— 清华.忆江南 —— —— —— 13000—18000 金荣盛景濠庭 —— —— —— 18000—24000 天地山水间 —— 20000—33000 —— 23000—36000 天地湾 —— —— 13000—15000 18000—25000 天伦庄园 —— —— 9000—15000 —— 怡丰森林湖 —— —— —— 10000—15000 国瑞城 —— 15000 —— 12000 联盟新城七期 —— —— 19000 —— 龙泊圣地 —— —— —— 12000—20000 林溪湾 —— —— 14000 10000—13000 清华大溪地 —— 16000 —— 13000—15000 红河谷 —— —— —— 14000—19000 居易五云山 13300—30000 —— —— —— 整体市场分析 别墅市场研究 思念果岭 山水 林溪湾 美景菩提 天地湾 联盟新城 龙泊圣地 红河谷 价格区间表——通过对郑州目前别墅产品总价分析可以看出，郑州别墅产品总价主要集中在300—400万和500—700万两个区间，单个产品总价区间跨度较大。 总价（万元） 200 300 400 500 600 700 800 产品线 联排 合院 联排 双拼 叠加 联排 叠加 联排 500—700万 300—4