凌峻－阜阳CITY MALL商业购物广场的项目规划建议书.docVIP

阜阳汇鑫·CITY MALL 功能分区及产品规划设想 凌峻（中国）房地产策划代理机构 2004年12月  1、 产品发展定位： 阜阳西区居民的大型生活会所 阐述： CITYMALL的定位为阜阳西区居民的大型生活会所，计划发展成为西区居民日常购物消费的核心、新都市生活的广场； 2、 分布区域及构成： CITYMALL位于颖河西路与颖西路交界的北侧，整体上形成大型集中式的购物中心的形态，占地长度和宽度为188.6米×96.3米，整体分为B1、B2两区，颖河西路与颖西路交界处构成圆弧形设计； B1区为L型转体状，层数为4层，实际占地面积约为8600平方米； B2区为长方体状，层数为3层，建筑长度和宽度为100×39米，实际占地面积约为3900平方米； 项目总建筑面积约为46100平方米。 3、 业态种类： B1 首层外街街铺：社区配套为主，银行、洗衣店、旅行社、大型餐饮店、药店、发型屋等； 首层西侧环形街：贵重物品及品牌店为主，金银饰店、品牌服装店、名贵化妆品等； 首层东侧内直街：中高档商物品为主，包括有品牌服饰、时尚精品、鞋类、化妆品、眼镜、钟表、珠宝首饰、个性创意产品等； 二层：中档商物品为主，服装、皮具、鞋类等，亦考虑有部分铺位作首层店类的补充； 三层、休闲类为主，各类书店、健身中心、美容中心、桑拿沐足中心； 四层、电子游艺中心、主题文化餐厅、其它娱乐主题经营； B2 首层：与B1首层相同 二层、三层：引进大型主力超市 4、 产品设计： （1）设计原则： 采用综合性商厦的建筑形式，以中庭广场与环形多步行街设计，创造全天候室内逛街环境； 通过经营布局互补的形式，形成购物人流的双向流动； 有效地利用主力店超市和品牌店， B1区中庭广场可引进各知名品牌店，B2区二层、三层引进大型主力店超市，形成众多品牌集中于此的效应； 快速回笼资金的目的，B1区首层、二层商铺全部销售，三层、四层以出租、招商为主，远期分割销售；B2区首层全部销售，二、三层以出租为主，其中三层远期可以分割销售； 室内形成1-3层通透的空间，结合不同业态的消费特征设置业态分布，保持每一层商家所锁定客户的到达率； 以室内造景手法，营造优越的室内购物环境，以此区别且超越现有当地项目。 （2）设计要点： 基本形式； 集中式大型商厦：从形态来看，该部分有长方体形和L转角形两大部分组合而成，在建筑上，两部分连通，内部空间形成通透式的开间布局，在区域分隔上，按照不同商家的需要采用装修材料分隔；在业态的布局上，两部分有所区别，共同构成互补的组合布局； 外立面设计： CITYMALL部分外立面设计风格采用现代式的立面形式，采用实体材料和玻璃材料的结合，达到通透性和实用性相结合；在立面功能上，要考虑到外观的美感和大型广告牌设置的需要，以增强商业气氛营造为目的。在显眼的重点位置，如入口等，可考虑设计有特色的造型，增强项目的标志性和可识别性； 外立面形式 外立面形式 楼层设计； 一层：4.8米 二层：4.2米 三层：3.8米 四层：3.8米 功能布局； 一层、二层：购物天堂（分B1、B2区） B1区商铺划分设计； 一层商铺：基本开间和进深为4×9米，实际使用面积约为36平方米，转角处的临街商铺面积增大一倍，开间和进深为8×9米；以销售均价为7500元/平方米计算，基本开间总价控制在25-30万元，转角开间总价控制在50-65万元； 二层商铺：基本开间和进深为4×9米，实际使用面积为36平方米，以销售均价为4000元/平方米计算，总价控制在12-16万； 三层商铺：基本开间和进深与二层相同，以出租为主； 四层商铺：基本开间和进深与二层相同，以出租为主； 商铺分隔：在建筑形式上为整体的通透形式，实际使用中按照情况用装饰材料分隔成不同面积大小的商铺形式； B2区商铺划分设计； 一层商铺：基本开间和进深为4×9米，实际使用面积约为36平方米，转角处的临街商铺面积增大一倍，开间和进深为8×9米；以销售均价为7200元/平方米计算，基本开间总价控制在24-29万元，转角开间总价控制在48-62万元； 二层商铺：按大型超市格局，基本不作区隔； 三层商铺：按大型超市格局，基本不作区隔； 业态布局：B1区主要是银行、旅行社、服装品牌店、鞋类、眼镜、珠宝首饰店、时尚精品、个性创意产品、美容化妆品等；B2区的二、三层全层作为引进大型超市，建筑面积约为8000平方米，B2区的首层与B1区用于销售； 三层：休闲生活会馆 业态：健身中心、女子生活会馆、美容美发、主题休闲餐厅、水吧、书店等，三层用于长期持有出租作为长期经济收益； 环境营造； 室外大型入口广场：在颍河西路及颍西路交汇处，设置大型的入口广场，一方面作为市政的配套广场，提高项目的区域地位，另一方面作为CITYMALL的形象性入口，作为人流的聚集和分散场