同策2014年08月31日青岛智慧之城9月份营销执行的策略.ppt

竞争态势分析——直接高层竞品 主推产品：小高层、电梯洋房 85-95㎡，2#，4#、6#共计144户 近期动态：2014.5.15加推3#和11#，其中3#为14层小高层，共72套，面积区间为68-88㎡，起价5800元/㎡，均价6300元/㎡，开盘当天享受5000抵94折优惠，惠后均价5900元/㎡；11#为6层的电梯洋房，共36套，面积区间95-120㎡，起价7100元/㎡，均价7600元/㎡，开盘当天享受5000抵94折优惠，惠后均价7100元/㎡，加推当天高层去化60%，约40套，洋房去化约30%，约10套。 现场活动： 银行按揭98折，一次性96折。 2014.4.12 2、4、6#楼开盘 3、11#楼开盘 2014.5.15 续销中，暂无加推动作 项目名称 泰晤士小镇 项目地址 ?城阳区惜福镇街道王沙路南侧、百福路东侧 开发商 青岛鲁商置业集团有限公司 开盘时间 预计14年下半年 占地面积 130万平米 容积率 1.6 建筑面积 80万平米 装修状况 毛坯 绿化率 35% 目前均价 起价3900元/㎡，高层预计均价5000元/㎡ 主力户型 套二\套三 主力面积 高层主力面积为75-90㎡、多层主力面积为85-117㎡、洋房的主力面积为130㎡ 最新动态 售楼处8月3日开放，预计14年9月开盘。 竞争态势分析——潜在高层竞品 泰晤士小镇 主推产品：首期B1地块的高层、小高层、洋房产品，面积从75㎡-160㎡之间 近期动态： 8月3日,泰晤士小镇售楼处正式开放,为期一个月的嘉年华也在售楼处开幕.设有火辣与清爽于一身的水鼓舞、充满异域情况的英格兰仪仗队等诸多精彩节目.另外，泰晤士小镇还准备了盛大的嘉年华狂欢——免费看马戏，免费喝啤酒，免费看电影，免费玩游戏以及全民梦想秀还设有”0元起拍”等活动,聚集了大量的人气. 竞争态势分析——潜在高层竞品 市场态势研判——青岛别墅市场 2014年2-6月份别墅市场成交相对稳定，但7、8月份成交量有明显的增加，而价格却有明显的下滑 7月份成交量增主要由于万科青岛小镇及龙湖锦璘原著、龙湖滟澜海岸前期降价促销，集中在7月份签约 8月份成交量增主要是由于三个院子7月份开盘，8月集中签约以及滟澜海岸促销集中签约 7月份成交 8月份成交 上半年成交平稳，7、8月份量涨价跌 市场态势研判——城阳别墅市场 8月份成交 城阳2014年2-6月份别墅成交量价相对稳定，而7、8月份成交量猛增，而价格同样有一定的下滑； 8月份成交量增的主要原因是三个院子7月份开盘，8月份集中签约以及龙湖滟澜海岸降价促销（买一套送一套）、德郡团购等 ，而集中签约多为之前认购而因限购无法签约的客户； 限购救市集中签约，促销政策频现市场 城阳别墅市场 8月份限购取消以来，城阳区各别墅项目均采取一系列的营销动作： 滟澜海岸 银盛泰德郡 锦璘原著 千禧国际村 世茂公园美地 竞争态势分析 项目名称 银盛泰德郡 项目地址 城阳区铁骑山路17号，铁骑山路以西，王沙路以南 开发商 青岛银盛泰房地产有限公司 开盘时间 2010年07月 占地面积 600000平方米 建筑面积 630000平方米 装修状况 毛坯 绿化率 30% 产品面积 联排175-210平、叠拼179-182平 高层75-95平 成交价格 联排边户10000-11000元/平，中间户9200元/平；叠拼均价10000元/平；高层均价8层以下5200-5300平/元，8-15层6100-6200平/元，16层以上6400-6500元/平 物业费 1.8元/平米 供暖 地源热泵 银盛泰德郡——德式社区，总建面63万方，目前在售产品为175-210平联排、 179-182平叠拼、 75-95平高层产品。 竞争态势分析——区域内别墅竞品 银盛泰德郡——2014年1-8月份共计成交162套，同比下降13%，累计成交均价7024元/平，同比下降19.8%。 物业形态 户型面积 2013年1-8月成交套数 2013年1-8月成交均价 2014年1-8月成交套数 2014年1-8月成交均价 套数同比 均价同比 别墅 联排175-210平 叠拼179-182平 127 9623 68 8682 下降46.5% 下降9.8% 普通住宅 多层130-160平；高层75-95平 59 6426 94 5197 上升59.3% 下降19.1% 合计 186 8756 162 7024 下降13% 下降19.8% 最新动态：银盛泰德郡现在主推高层和叠拼别墅，其中高层95#和128#在售，户型为75平套二和96平套三，4800元/平起，均价6000元/平。叠拼别墅户型为178平下叠（送院子）和187平上叠（送露台），共60套，均价10000元/平，148万/套起，9月份无加推节点 竞