吴中区工业用地价格及管理对策的研究.docVIP

- PAGE 16 - - PAGE 1 - 吴中区工业用地价格及管理对策研究 改革开放20多年来，我国实现了从工业化初期向中期的跨越，全国各地特别是沿海经济发达地区已形成了以传统工业、高新科技产业和临港工业为主的三大产业结构雏形。在我国，工业化被普遍看作是取得较高经济增长率和较高生活水平的主要战略。发展工业越来越成为取得地区经济高速增长的重要途径，工业化、城市化高速发展，工业布局呈现大规模向园区集聚，对工业用地的需求也急剧增加。各级政府都认为，只有工业化才能解决现在下岗工人再就业和大量隐性失业的问题，只有工业化才能提高整个社会的生产力，提高人均国民生产总值，推动社会的转型和发展，也只有工业化才能改变我国在国际贸易中分工不利的弱势地位，增强国际竞争力。 2004年国务院出台的《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）明确提出推进土地资源的市场化配置，“运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地。除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让”。同年11月国土资源部颁布了《工业项目建设用地控制标准》。2006年国务院出台《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）（简称31号令）和《全国工业用地出让最低价标准》，要求“根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准”。党的十六大报告明确提出，我国在新世纪头20年经济建设的主要任务之一，是基本实现工业化，并强调要走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的、可持续发展的新型工业化路子。 可见，提高工业用地的土地利用效率，加强政府对工业用地的宏观调控，完善工业用地市场机制，实现工业用地稀缺资源的高效配置十分重要和紧迫。 第一 研究内容、方法 一、研究内容 1、工业用地的供应方式和土地供后的监管研究 由于长期以来，我国工业用地都是以协议的方式取得，在国务院关于“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让”的规定实施后，在工业用地的供应方式上，必须考虑将工业用地集约利用的四大控制指标作为供地的依据，制定供地门槛和相关的产业政策，使工业用地走上市场化的道路。同时，对已供的工业用地进行监管，防止工业用地闲置和低效利用现象的发生。 2、工业用地地价形成机制和相关地价政策研究 由于我国政府长期以来都是以协议方式供应工业用地，使工业用地的价格处于较低水平，甚至出现“零地价”、“负地价”的现象，造成土地资源的粗放利用。通过研究工业地价的形成机制，参考国务院出台的工业用地协议最低价标准，探讨工业用地出让价格的改革思路，将工业用地的供应纳入到土地市场中，由市场决定工业用地的价格，从而提高工业用地利用效率。 3、对吴中区工业用地进行实证研究 在对吴中区工业用地和工业地价水平实际调查的基础上，找出吴中区工业用地存在的主要问题，分析影响工业用地合理利用的原因。目前，吴中区工业用地利用中呈现的主要问题有：工业用地地价偏低、缺乏土地利用集约程度的约束和激励政策、现行土地管理政策超前性不够，不能对土地利用积极引导和约束，重开发轻保护，形成工业发展以牺牲农业为代价的局面。造成这种情况的主要原因是：部分领导干部缺乏开拓创新能力、对全区工业发展缺乏全局性和战略性规划、相应的配套实施（基础设施、税收政策、融资政策、土地使用政策、人才政策等）落实不到位。 4、工业用地管理政策分析及管理对策研究 主要从工业用地供应，工业地价管理，工业用地集约利用和工业用地供后监管等方面分析吴中区现有工业用地管理政策，在此基础上，结合国外（地区）工业用地管理政策的经验，提出吴中区工业用地管理的具体政策建议。 二、研究的方法 1、实证分析法 本文在提出吴中区社会经济发展概况的基础上，分析吴中区工业的整体发展轨迹、工业用地招拍挂及协议出让的情况以及工业用地中存在的问题，并提出了解决的方法和对策建议。 2、定性与定量分析相结合的方法 在定性分析吴中区工业用地概况的基础上，运用计量经济学的原理，定量研究了工业地价与社会经济发展个指标之间的关系。 第二 吴中区工业用地利用概况分析 一、研究区域概况 （一）土地资源总量分析 据2006年土地详查变更资料，到2006年底，吴中区土地总面积60652.37公顷。其中，耕地面积18561.95公顷，占土地总面积的30.60%；园地6719.78公顷，占全区土地总面积的11.08%；林地5737.91公顷，占土地总面积的9.46%；城镇用地面积2073.58公顷，占土地总面积3.42%；农村居民点