同策浙江湖州上实西山漾的项目营销的策略的报告132PPT.ppt

新亚洲主义的建筑四重奏 之三、混搭之风 满足于功能下的东方风情演绎， 东方元素植入：木、竹等 别墅立面，木质嵌入 洋房立面，木质，现代，简洁 现代＋东方元素：条窗、框景 现代＋东方元素运用于阳台、木平台、露台 新亚洲主义的建筑四重奏 之四、极致细节 真正极自然，毫不夸张修饰 东方元素的细节展示，与现代生活演绎的结合 表达舒适、极致的生活追求 公寓精装修 立体公共庭院 · 坡度高低错落 私家成品庭院 · 景观与功能性并重 营销推广 房地产蜕变的历程： ——从“用家”到“投资家”；从“大盘时代”到“定制时代”； ——从“复合地产”到“城市运营”；从“买环境”到“买生活方式”。 湖州房价仍处于较低基数，项目居住配套不成熟以及近1.0的容积率，如何实现标杆； 消费者对本项目区位上的心理距离如何化解； 上实品牌在湖州如何才能最有效实现其价值。 因此我们深知，经验主义的营销不能解决问题 我们的对策： 放弃标榜的概念；放弃虚无的说辞；放弃欲盖弥彰的诱导。 核心——“体验营销” 销售——强调人性化，情绪感染的顾问服务方式；销售环境：样板段、看房通道提前两个月完成，售楼处提前三至四个月完成，并处处体现细节； 价值——强调上实品牌的号召力和影响力。 心理——针对社区内个性团体，营造社区专属会所；针对社区人群，划分贵宾社区气氛； 渠道——加强直效性媒体的选择。以客户为中心，使消费者与产品的沟通变得人性化、个别化，告别传统媒体“大量生产”的模式； 信息——强调精神需求共鸣。努力寻找与客户能产生强烈精神共鸣的话题、活动等，展开积极、有序、有煽动力的互动。 通过先进营销理念的诠释，带给湖州客户，全新的视觉冲击、身心的尊贵感受、从而实现购买冲动。 板块价值 品牌实力 产品征服+生态理念 “剥洋葱”式层层递进 第一步：板块价值预热 关键词：城市发展 、区位交通 、居住文化 第二步：品牌拉升价值 关键词：上实品牌、项目规模 第三步：产品征服+生活理念引导 关键词：产品打造、销售现场引导，居住的先进生活观 东方人居的世界观 广告总精神： 广告语释义： 东方人居，植根东方传统文化对人与自然的尊重与和谐统一，自然而然； 东方人居，有别于对欧美文化的盲目推崇与简单照搬，独立自信，自成高格； 世界观，站在全球的观点，站在文明的观点，用东方建筑文明，传递东方价值，实现东方生活。 主推案名 上实·郡东方 项目案名： 项目案名释义： 东方，简洁直白，东方建筑风格，东方生活方式； 东方，湖州城市区位的东方，城市向东的门户； 郡，大气，东方传统行政区划，与湖州历史统一。 定语倒置，创新易记，韵律感强。 分案名 御湖湾（1＃地块） 漾西山（4＃地块） 项目分地块案名： 项目分案名释义： 御湖湾： 御，汉语词汇中的最高能级。 一＃地块尊贵，极致化的充分体现，于客户而言也是身份的彰显． 湾，家的定义，脚步停下的地方． 漾西山： 漾，既是动词，也是名词，表现了倘佯于此的生活感官。 紧扣天然资源，西山、西山漾，生动表现了生活于此的极致； 词语倒置，易记忆，韵律感强． 项目LOGO 创意表现： 分案名LOGO 项目分案名LOGO： 区别于传统LOGO以图形为主的结构，直接采用字体作为LOGO主体。简洁明了，实用性与识别率突出。 英文字体以亚洲东方字体笔画为细节，构造英文字母组成单词“东方居住”。体现新亚洲文化的包容性与国际性。 整体结构化繁为简，与新亚洲建筑精髓相容。 LOGO释义： 可售总建筑面积：139070平米 阶段性销售目标： 2009年年底前快速去化80-85%，约111500㎡—118000㎡； 截至2010年3月完成项目90%的去化，约125200㎡。 销售基础： 2007-4地块 2007-1地块 2007-1地块相邻南侧2#地块，2#地块商业配套未来将首先辐射2007-1地块； 　2007-1地块临湖面大，受到交通干道的影响明显弱；优势产品（排屋）亦能占据最佳的景观资源； 2007-4地块目前有道路可直接进入其中，2007-1的交通系统需要有序开发实现的条件下，才能及早销售。 地块分析： 139070 61.5% 2007-4占总面积比 38.5% 007-1占总面积比 2007-1 2007-4地块 100% 100% 85562 642 　 　 总 计 21% 22% 17968 144 125 110--130 3R 9% 13% 7701 81 95 90--100 2R 小高层13 F 49% 50% 42093 324 130 100--150 花园洋房5 F 21% 15% 17800 94 190 180--200 联排