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PAGE 第 PAGE 5 页 共 NUMPAGES 5 页 豆丁文档分享 中原地产研究部 | 200 大学城DS1604、DS1703居住用地前景分析 一、出让地块区域分析 广州大学城位于番禺新造镇，校区分布在珠江两岸，小谷围岛及南岸处于城市中部快线和京珠高速公路之间、金山大道以北的区域，用地规模约43.3平方公里，可容纳学生18万-20万人，规划总人口35-40万人。首批进驻地为小谷围岛，岛内面积18平方公里。小谷围岛南岸则为大学城二期开发用地，约25平方公里。总投资预计超过300亿元。 大学城的功能定位为中央智力区（CID），是以大学为核心和主体，以有机联系网络（包括开放式办学、校际学术与教学协作、资源共享、后勤社会化等等）为基础，包括居住、休闲、生产等多种职能，是学、研、产、住一体化的综合性城市区域。通过其核心功能（高教科研）、基本职能（大学产业集群）、服务及辅助功能以及延伸功能（文化旅游胜地）。 大学城目前有十所高校入驻，分别为广州大学、广州美术学院、广东工业大学、华南理工大学、广东药学院、广州中医药大学、广东外语外贸大学、中山大学、星海音乐学院、华南师范大学。整个规划以生态和信息共享区为核心，以内环路、中环路、外环路环绕全岛，采用局部中轴对称格局，表现为整体分散、局部集中的组团式建筑布局模式。校级图书馆、餐厅、食堂、体育场馆等适当集中，形成相对集中的校际资源共享区，每一所大学均负责建设12处较大型的共享设施，在空间上开放。2004年大学城启用后，部分教职工开始在大学城周边置业，主要购买楼盘位于番禺的华南板块以及海珠区的南洲板块。 经过近六年的建设，大学城已经不仅仅是一个荟萃高校，弥漫学术氛围的学习之岛，随着商业配套的完善，它更是一个配套之岛。广大商业中心、北亭广场、商业南北区、酒店、地铁四号线南站、北站、K-BOX、溜冰场、电影院、大学城中医院等无一不显露着岛上完善的配套。在这里你完全可以满足所有的生活需求。另外大学城还建成多座体育馆、科技中心、岭南印象园，这里已经成为广州新的名片，是抛开烦躁，回归宁静的“桃花岛”。（部分引用自中原地产研究一部《广州大学城房地产市场分析报告》） 表1-1：本次出让地块基本情况 地块位置 用地性质 用地面积 （m2） 容积率 建筑面积 （m2） 成交价 （万元） 楼面地价（元/ m2） 竞得人 出让日期 户型限制 番禺区新造镇小谷围（大学城 DS1604地块） 二类居住用地 10278 ≤3.12 ≤32067 22300 6954 广州市城市建设开发有限公司 2009-9-20 无 番禺区新造镇小谷围（大学城 DS1703地块） 住宅用地 8523 ≤3.12 ≤26592 20400 7671 广州市城市建设开发有限公司 2009-9-20 无 图1-1：地块区位图 表1-2：大学城已出让居住地块情况 地块位置 用地性质 用地面积 （m2） 容积率 建筑面积 （m2） 成交价 （万元） 楼面地价（元/ m2） 竞得人 出让日期 户型限制 DS0401地块 住宅用地 8821 ≤3.12 ≤27522 8457 3073 广州市尚泰投资有限责任公司 2008-12-2 无 DS0801地块 二类居住用地 11875 ≤3.12 ≤37050 11115 3000 广州奥力房地产开发有限公司 2008-12-2 无 DS1102地块 住宅用地 11861 ≤3.12 ≤37006 27000 7296 城建地产 2009-7-16 无 DS1601地块 住宅用地 15914 ≤3.12 ≤49652 35500 7149 城建地产 2009-7-16 无 大学时光地块 住宅用地 —— —— —— —— 约2500 方圆地产 2007-7 无 二、区位分析 区位优势： A. 可塑性强：大学城是政府重点发展地区，区域房地产市场未成熟，但前景广阔，可塑性强。 B. 交通便利：地铁四号线在大学城有两个出口，更有多条快速路途经大学城。 C. 客户高端优质：大学城的买家主要是收入高、稳定的大学教职工，也有少量的学生家长和投资客，因此当地的客户资源经过自然筛选，高端且优质。 D. 景观优势;两地块均可南向望江。 区位劣势： A. 大学城内部分生活配套设施尚未完善，对居住构成一定的问题。 B. 两地块规模不大，且容积率偏高。 三、市场分析 区域住宅市场分析 表2-1：区域周边楼盘情况 周边主要楼盘 规模（m2） 产品 类型 价格 （元/ m2） 户型面积 方圆大学时光（待售） 占地：3 建筑：/ 高层洋房 未定 30-120m2 广州雅居乐·一尺山居（在售） 占地：/ 建筑：400 洋房、别墅 洋房：8500 79-100 珠江御景湾（在售）