怡景花园房地产的项目可行性论证的报告.doc

《机密》 深圳市布心淘金山 “美达怡景花园” 房地产项目可行性论证报告 项目策划：朱致钢 中国注册房地产高级策划师 二零零七年六月十八日 目 录 第一章：项目概况 第一节：项目土地及位置 第二节：项目主要经济指标 第三节：项目位置及周边环境 第四节：项目房型策划 第五节：消群体分析 第六节：市场价格定位取向 第二章：项目开发成本及销售费用 第一节：土地转让费用 第二节：项目前期费用 第三节：工程直接成本费用 第四节：广告策划、销售代理、工程管理费用 第五节：投资资金利息 第三章：项目成本、销售收入、税收、利润分析 第一节：开发、销售费用、管理及利息总成本 第二节：销售收入分析 第三节：税前利润 第四节：销售税金 第五节：税后净利润 第六节：投资回报 第四章：项目论证及结论 第一节：项目 第二节：投资分析 第三节：财务安排 第四节：销售市场及价格 第五：结论 项目可行性论证报告 第一章 项目概况 第一节 项目土地及位置 ①. 该项目位于深圳市罗湖区、东湖水库沙湾大道边，与现有的大型高尚住宅小区—“湖景花园”一路之隔，项目占地面积为24205.8平方米，用地块编号为：HC/R96020，详细地块位置坐标，见红线图。 ②. 项目土地来源深圳市规划国土局土地出让合法取得，土地手续完善。 ③. 项目依山（布心淘金山）傍湖（深圳东湖水库），南临沙湾大道，西临布心东晓路，东临沙湾大道出入口；该项目用地是目前深圳市罗湖区唯一的一块天然园林生态待改商住用地功能用地，其未来的商业价值十分明显，周边环境非常优越，出入交通十分便捷。 第二节: 项目主要经济指标 一、土地性质：出让 二、房产性质：康乐设施用房 三、项目功能：待改商住用地 四、占地面积：24205.8平方米 五、建筑容积率：拟报批1：5.5 六、总建筑面积约：133132平方米 七、商住比例：待定 其中：商场： 平方米 住宅： 平方米 地下停车库： 平方米 可售面积:商住用房：133132平方米 八、建筑密度： %（待定） 九、停车位：（待定） 第三节 项目位置及周边环境 项目南望深圳东湖无敌湖景及草莓园、布心郊野公园、淘金山东湖网球场北靠新建高尚住宅“湖景花园”，东接沙湾大道出入口及生态山林区，西靠武警七支队东湖大队营部和布心住宅小区及天然生态山林区，业已成形天然生态高尚住宅区。 第四节 项目房型策划 根据本项目位置及项目规模和建筑密度，依据深圳特区房地产开发的有关规定并结合市内房地产市场调研结果；大房户型主要考虑：以125平方米以上的四房二厅、五房二厅为宜；除裙楼商业用房外，其它小房户型考虑： 90平方米以下的三房二厅、三房一厅；70平方米以下的二房二厅、一房一厅等。 户型比例： 1、大户型：125平方米以上/户计算：约占销售面积的30% 2、三房二厅：90平方米以下/户计算：约占销售面积的60% 3、二房二厅：70平方米以下/户计算；约占销售面积的10% （见附表如下） 户型比例 户型比例 70%60% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% ■ ■百分比 （大户型125㎡） （大户型125㎡） （三房二厅90㎡） （二房二厅40㎡） 楼盘类型为：多塔楼高层结构，裙楼考虑为商业用房，其商住比例1比9,总建筑面积暂定为：133132平方米左右。可售面积：住宅约11.98万平方米、商业用房13313平方米。行情对照依据为：“淘金山湖景花园”，一期数栋高层，去年初开盘后销售十分火爆，从推出到售馨周期为四个月。平均售价在15000元/平方米以上（2006年价格），目前，该湖景花园三级二手房市场的平均售价已达25000元/平方米； 附件一： 房屋设计比例 ■住宅（11.98万平米）■商业（ ■住宅（11.98万平米） ■商业（13313平米） 100% 50% 0% 13.3万平方米 附件二： 淘金山湖景花园（高层） 单位：元 26000 26000 24000 22000 20000 18000 16000 14000 12000 0 250 25000 □ □2007（1-7） ■2006（6-12） ■2006（1-6） 2006 2006（1-6月） 2006（6-12月） 2007年（1-7月） 第五节 消费群体分析 据调查：深圳市平均每年接收外地大学生及外来高级劳务工在110000