北京保利大望京项目营销战略汇报2.pptVIP

销售周期预判之三 —— 区域消化速度区间为50-90套/月 通过对区域内部直接竞品，及区域外部辐射竞品的了解，我们认为东湖湾，首开国风上观和太阳公元可作为本案的主要参考目标。 区域平均月度消化套数为61套 月度消化面积为9039㎡！ 东湖湾月均消化51套； 首开·国风上观月均消化45套； 太阳公元月均消化87套 单位：平方米 东湖湾月均消化8205㎡； 首开·国风上观月均消化7753㎡； 太阳公元月均消化11160㎡ 单位：套 区域月度套数消化速度 区域月度面积消化速度 东湖湾深度蓄客(2个月)，10月开盘当月销售165套！ 2010年商品住宅成交量分析 1月 3月 5月 10月 4月 3216套 700套 3867套 950套 “国十条”公布 “京十二条”公布 【全国第2轮调控风暴】 全面停止三套房贷 首付款升至三成 房产税箭在弦上 面对政府调控的决心，务必随时做好准备，踏准时机， 推货节奏“宜快不宜慢”！ 销售周期预判之四 —— 政策环境“调控为常态，唱衰是主流” 2010年4月，10月连续2次大幅度调控，这表明了政府的决心和后续调控手段的循序推出与全面落地，这也充分反映了调控为常态，唱衰为主流的市场趋势，对于大型品牌开发商而言，更应该坚定尽早推货，保持销售速度的信念，这也应作为本项目的推盘策略。 本案销售周期初步预判——好水快流、业绩第一 结合本项目共896户，住宅面积14.7万㎡货量，以及样板间2011年6月正式开放的时间节点，我司建议 本项目首次开盘于2011年6月底，符合保利半年报业绩要求； 全盘销售周期预计为12—14个月，以“好水快流”的姿态完成业绩！ ——区域内稀缺的弱竞争环境，本案稀缺性持续强化 ——更为适销的面积区间，本案符合主流人群需求 ——竞品项目已实现的销售速度，快速销售成为可能 ——坚定快速推货的推盘策略，宜早不宜迟 价格策略制定——周边项目样本推算静态价格 通过对同区域及周边区域在售项目的价格分析， 我们认为在当前时点下， 2010年静态价格预计32000元/㎡（毛坯） 东湖湾 中广宜景湾 银河湾 霄云路8号 丽都壹号 红玺台 太阳公元 融华世家 首开国风上观 华远九都汇 远洋万和城 大西洋新城 望京区域 亚奥区域 太阳宫区域 燕莎区域 绿城北京诚园 望京区域，权重：60%，推算价格为31365元/㎡ 燕莎区域，权重：20%，推算价格为26598元/㎡ 亚奥/太阳宫区域，权重：20%，推算价格为33875元/㎡ 32000元/㎡（毛坯） 保利地产品牌，高于其他竞品的美誉度与知名度。 稀缺的土地供应资源保证了项目标杆形象的树立。 新望京商务区规划出台促进区域配套逐步完善。 密集的交通路网铺设使得出行更加便捷。 通过区域内部及外部项目的精装标准调查，我们建议本项目精装标准为3000元/㎡。 基于政策调控渐趋常态的明确趋势，同时考虑本案的稀缺度进一步增强，我们谨慎估计本项目价格年增长率为10%。 +5% 项目自身价值属性 33600元/㎡（毛坯） +10% 保守预计年增长率 36960元/㎡（毛坯） 40000元/㎡（精装修） +3000 精装修费用 价格策略制定——动态预测开盘价格 基于项目自身价值，考虑11年望京区域供不应求局面进一步加剧； 本项目的首期开盘均价预计不低于40000元/㎡ 推盘策略方案 循序渐进 量入为出 目标导向 综合考虑地块内部产品关系，由低到高， 为后期价格提升奠定基础 参考区域内同等级竞品的推货、消化量、消化周期， 使爆销具备可能性 以最终销售目标为导向，推盘计划与工程计划紧密结合 地标建筑 北京总部 高155米 会所 幼儿园 推盘策略 —— 产品线层层递进，逐步推高 第一次推盘：2011年6月底 二居到三居户型，共288套 1、开盘必爆销，推出较小面积段的全产品线，实现快速消化。 2、消化一期积累客户，保留大部分优质客户。 第二次推盘：2011年9月底 剩余全部三居户型，共264套 1、消化一期剩余高质量客户， 2、推出剩余全部三居产品， 3、实现2011年年度任务。 第三次推盘：2012年4月初 四居到五居户型，共344套 1、推出剩余全部产品， 2、推进之前产品的扫尾工作， 3、产品线偏向高端，最大限度的提高产品利润率。 三居: 138-145m2 两居： 90-100m2 三居: 138-145m2 两居： 90-100m2 三居： 125m2 四居：175m2 三居： 125m2 四居：175m2 五居：290m2 五居：290m2 四居：205m2 四居：175m2 四居：205m2 四居：175m2 全盘阶段成交均价和阶段成交面积 平方米 元/㎡ 一次开盘 二次开盘 三次开盘 顺销 顺销 2011年预计完成总货量的47.3%，到2012年年中预计实现全