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“一房二卖”在先买受人利益保护 　　摘 要：在房屋买卖实践中，经常会出现“一房二卖”的现象：先买受人与出卖人签订了房屋买卖合同但未办理过户登记，后因房价上涨，出卖人又与第三人签订了房屋买卖合同，并为其办理了过户登记。目前我国立法和司法实践对先买受人的利益保护是不充分的。对现有物权变动理论进行梳理，采用比较分析的方法，提出作者对这一问题的一些思考。 　　关键词：一房二卖；在先买受人；物权变动 　　中图分类号：D920.4 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）09-0108-02 　　一、学说综述 　　（一）大陆法系物权变动模式 　　买卖房屋通常经过两个步骤：一是当事人签订房屋买卖合同；二是当事人进行房屋权属的变更登记。由于大陆法系各国的法律传统不同，因而对于这两个步骤的相互关系和法律效果规定也不尽相同。 　　1.意思主义。该模式为法、日等国采用，当事人只须签订买卖合同即发生物权变动的效果（即使未交付特定物），登记只是对抗第三人的要件。 　　按照这一模式，如果先买受人和后买受人都未进行登记，取得的都是不完整的物权。一旦后买受人完成了登记，先买受人的物权就归于消灭。 　　2.物权形式主义。该模式为德国采用，当事人在债权合意的基础上，还要达成物权合意，并需要依法定的方式进行公示，这就是所谓的物权行为的独立性。 　　按照这一模式，虽然先买受人与出卖人已经达成了债权合意，但没有采用登记的方式进行公示，不能产生物权变动的效果。 　　3.债权形式主义。该模式以奥地利、瑞士为代表，是指法律行为仅产生债权债务关系，不承认有独立的物权行为，但非经登记不产生不动产物权变动的效果。 　　按照这一模式，先买受人要想取得房屋所有权，必须进行登记，但是登记并非独立的物权合意行为。 　　4.以物之性质区分所有权之转移的物权变动模式。该模式以意大利为代表。特定物的所有权移转取决于当事人的意思，种类物则取决于当事人的协议或确定的特定化形式。但意大利民法典也规定了不动产物权及个别动产转让的注册登记制度，注册登记制度使已登记者取得对抗第三人的效力。 ???　按照这一模式，只要房屋被特定化，房屋的所有权就发生转移，先买受人可以取得房屋所有权，但是登记是对抗第三人的要件。 　　5.交付主义物权变动模式。该模式主要适用于西班牙。自交付义务产生之时，债权人就可获得所要交付之物的果实，但不能获得所有权或其他物权。同时自应当交付时起，请求权人即享有对客体物的收益权。 　　（二）国内学说 　　我国虽然没有明文规定，但根据《物权法》第9条的规定，在不动产物权变动上我国采纳的仍然是登记要件主义。在这一大背景下，对于“一房二卖”通说认为只要第三人是善意的，先买受人就不能取得房屋所有权，只能通过其他途径获得赔偿。但在不能取得所有权的理由上，学者有不同的见解。 　　1.基于“物权优先于债权”原则，未登记的先买受方不能取得房屋所有权。持这种观点的学者认为，如果后买受人先完成不动产所有权转移登记，即取得标的物所有权，即使先买受方已经受领不动产，也不得以其债权成立在先为由，主张后买受方不能取得该标的物的所有权[1]166。梁慧星教授认为，“物权优先于债权”原则，是处理物权与债权冲突的基本规则，也是法官在处理“一房多卖”案件中最常用的裁判规则之一[2]。原最高人民法院副院长黄松也主张规定“物权优先于债权”原则，这样可以给法院审理“一物二卖”案件提供统一的裁判尺度，避免法官的自由裁量行为[3]。 　　2.基于形式主义的物权变动模式，未登记的先买受方不能取得房屋所有权。持这种观点的学者认为，未登记的先买受方不能取得房屋所有权，并不是因为物权优先于债权，而是因为在形式主义的物权变动模式下，引起物权变动的原因和结果是两个不同的事实。买卖合同只有与登记相结合，才能导致物权变动。 　　（三）立法及司法实践 　　根据我国《民法通则》《合同法》《城市房地产管理法》《物权法》等法律法规以及相关司法解释，发生“一房二卖”后，法院首先会承认先买受人的房屋买卖合同效力。但因其未办理过户登记，不能取得房屋的所有权。先买受人一般有以下三种救济方式： 　　1.请求出卖人承担违约责任。若在先房屋买卖合同履行期届至，先买受人可以要求出卖人承担违约责任；若合同未到履行期，可以要求出卖人承担预期违约责任。 　　2.请求法院宣告在后的买卖合同无效。如果先买受人能够证明出卖人与后买受人之间的买卖合同属于恶意串通行为，可以根据《合同法》第52条的规定请求法院宣告在后的买卖合同无效。 　　3.请求法院撤销在后的买卖合同。若出卖人与后买受人订立买卖合同并移转房屋所有权的行为符合债权人行使撤销权条件的，可以根据《合同法》第74条的规定请求法院撤销出卖人的此种行为。 　　二、本文