房地产行业：长效机制渐趋建立，楼市韧性强于预期，不宜过度悲观.docxVIP

目 录1 调控力度已经空前，继续加码可能低。深圳新政出台，行政调控将逐步让位于长效机制41.1 本轮政策调控力度已经空前，房价涨势初步得到遏制，继续收紧可能性低41.2 未来调控继续向低能级城市蔓延的可能性降低51.3 棚改支持力度不减，需求增进政策仍然存在61.4 深圳打响第一枪，长效机制建立后，行政调控将逐步退出62 城镇化梯度发展，城市轮动效应下，市场低估地产行业韧性72.1 城镇化呈东、中、西梯度演进格局，各地区房地产市场分存在分化72.2 低能级城市房地产市场需求好于预期，支撑房地产销售额增长92.3 本轮周期后续走势，目前来看有望复现 2010 年的情况113 全国布局、快周转的龙头房企仍值得追逐123.1 一城一企时代终结，全国性龙头依靠城市轮动穿越周期123.行业集中度提升已经开始，杠杆背景下的融资收紧将加速这一进程14投资建议15风险提示16图表目录图 1：本轮政策调控力度不断加大，目前已经登顶4图 2：房价涨幅初步得到遏制5图 3：限购已经从一二线蔓延至三四线5图 4：限售已经从一二线蔓延至三四线5图 5：2018-2020 年计划棚改 1500 万套6图 6：国家支持力度不减，今年以来 PSL 净增 4371 亿元6图 7：深圳出台住房新政，商品房供应比例下降为 40%7图 8：2003 年中国市域新型城镇化水平空间格局8图 9：2006 年中国市域新型城镇化水平空间格局8图 10：2009 年中国市域新型城镇化水平空间格局8图 11：2012 年中国市域新型城镇化水平空间格局8图 12：2018 年东部地区销售面积下滑，中西部正增长9图 13：2018 年东部地区销售额下滑，中西部正增长9图 14：低能级城市房地产扩容，为整个房地产市场提供支撑10图 15：恒大全国布局图11图 16：碧桂园全国布局图11图 17：2010-2011 销售金额出现反弹12图 18：2010 年 10 月央行开启新一轮加息周期12图 19：全国布局型龙头腾挪空间大，目标完成度高13图 20：万科四线城市占比不断提高13图 21：恒大四线占比不断提高14图 22：碧桂园四线占比不断提高14图 23：龙头房企边际融资成本上升幅度有限，加权平均融资成本控制在 8%以下14图 24：龙头销售增速领先行业15图 25：龙头地产估值已经具备吸引力（不完全列举）151 政策调控力度进一步增强的可能性降低自 2016 年的“930 新政”以来，本轮房地产调控已经历时 20 个月，时间之长，范围之广，力度 之大均为前所未有。在高压的调控政策之下，房价涨势已初步得到遏制，未来调控政策仍将延续， 但继续加码可能性降低。同时，依靠行政手段调控对房价进行调控难以持久，当住房长效机制建立 之后，行政调控政策将逐步退出。2018 年 6 月 5 日，深圳出台的住房新政标志着多主体供应的住 房长效机制建设取得了实质性进展。1.1 本轮政策调控力度已经空前，房价涨势初步得到遏制，继 续收紧可能性低房地产政策调控力度已经很大，未来继续收紧的可能性小。近十年以来，中国的房地产市场历经数 论政策调控周期，总体上表现出“松短紧长”的特点。本轮房地产政策收紧始于 2016 年的“930新政”，2017 年不断加码，至今已持续 20 个月。截至 2017 年底，全国出台调控政策的城市达到54 个，共有 129 条限购政策，169 条限贷政策，15 个城市实行“认房又认贷”，41 个城市限购，48 个城市限售，调控力度大，调控手段多样化。2018 年进入“五限”（限购、限售、限贷、限价、限商）时代后，调控力度虽未放松，但政策出台的密度和范围较 2017 年都有所缓和。我们认为， 未来调控仍将持续，但在房价涨势已经初步得到遏制的情况下，政策力度继续加码的可能性较小。图 1：本轮政策调控力度不断加大，目前已经登顶资料来源：东方证券研究所图 2：房价涨幅初步得到遏制40%35%30%25%20%15%10%5%2014-012014-032014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-030%-5%-10%70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数:二线城市:当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数:三线城市:当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数:一线城市:当月同比资料来源：Wind、东方证券研究所1.2 未来调控继续向低能级城市蔓延的可能性降低在强三四