江西九江地产市场调研报告1.18.docVIP

江西九江地产市场调研报告 城市概况： 九江是长江、庐山、鄱阳湖孕育出的江南名城，距今有2000多年历史。现在是长江黄金水道十大港口之一，江西省唯一的沿江对外开放城市，辖九县、一市、两区、庐山风景名胜管理局和九江、共青开发区，总面积1.88万平方公里，人口440万其中市区规划面积118平方公里，建成区面积48.4平方公里，市区人口50多万。 九江是集名山、名江、名湖、名城于一体的旅游城市，近期获得中国优秀旅游城市殊荣。庐山为国家重点风景名胜区是“中国旅游胜地40佳”之一，1996年被联合国教科文组织批准为中国唯一的“世界文化景观”列入《世界遗产名录》。九江也是京九线上最大的风景区。历史上九江就是“途通五岭，势拒三江”的要津，具有“七省通衢”的战略地位。在全国经济发展格局中，九江是东部沿海开发向中西部推进的过渡地带，起着承东启西的桥梁作用。  市场概述： 九江房地产业的发展是伴随着九江市的发展和九江对外开放的不断加深而发展起来的。九江房地产企业大概经历以下几个阶段：第一2000之前是以九江市本土房地产占绝对市场主题地位，房地产市场没有形成气候；第二阶段是从2002年以后，外地房地产企业开始进入九江市场、并占具了九江房地产市场的半壁江山，九江房地产市场真正开始出现大发展的情势。第三阶段2003年以后外来放地产企业份份看好九江市房地产市场，外来房地产公司开始大举进入九江市场，并且随着九江本地房地产企业崛起，形成激烈的竞争态势。 2000年之前，九江本土房产企业可谓一枝独秀。虽然也有部分外来企业落户九江，但都难以形成气候。九江房产市场由于缺乏竞争，还不是一个完全开放的有序的市场，地块大多通过行政划拨方式取得，土地规划、建筑、开发远未走上规范化道路。在此形势下，本地房产商凭借天时、地利、人和，在九江风生水起，不少本土中小房产公司在这一时期完成了自身的原始积累从而达到了一定规模。 2002年之后，一批来自江浙一带的房产企业进入九江市场。他们凭借雄厚的资金实力，看好了九江房地产发展的前景，纷纷在九江施展拳脚，使得原有九江房产市场格局被打破，外来企业开始占据半壁江山。从这个时候起，九江房地产市场无论是开发公司还是房地产销售，均开始呈现膨胀繁荣发展的景象。 2003年末以来市场对房地产的反响热烈，让一些精明的房地产商看好九江快速增长的房地产市场。它体现在以下几个方面：第一、城市进程的加快体现在规划上，九江城区人口从目前40万要发展到100万；第二、九江的开发企业虽多但力薄，2003年为189家房企，是土地和开发市场不规范的产物。真正有项目在手有实力自主经营开发的不太多。在这市场重新洗牌的过程中，有品牌、信誉和实力的开发商一定会脱颖而出；第三、九江地产过去粗放式的开发和经营，在城区见缝插针式地开发散居的格局，使真正的地产大盘和板块概念还未得到真正的体现；第四、九江与南昌人均GOP相差不到20％，但房屋均价却相差40％，这一不平衡的购买和供求关系足以说明九江房价有比南昌更大的增长空间。 但在经历了火热的房地产销售热潮以后，今年由于受国家宏观调空政策的影响，成交量明显下降，九江房地产进入一个温和发展的新阶段，房地产开发稳中有升，商品房交易有所下降，存量房交易日渐活跃，普通住房的价格趋向平稳。而且首次出现二手房交易量超过商品房的现象。 三，市场放大镜 1）开发量创历史新高 据九江市发改委的数据我们了解到，今年全市城建及房地产投资保持高速增长，目前2006年新开工，报建，待报建（由于“国八条“）项目高达270万平方米。而九江目前的市场容量初步调研为120万方。这证明九江市场的开发量处于供大于求。 2）规划建设水准迅速提高 从2006年新上市的几个项目看，九江房产规划建筑水准有了相对较大的提升。 2006年新上市的浙商项目新湖集团的“柴桑春天一期”代表了九江房产的新高，其规划及建筑品质都达到国内一类城市的水准。（建设方为浙江中天建设集团）。而本地开发商的“水木清华”“慧龙新城”等项目也在规划及设计理念上有了长足的进步。 3）户型设计“百花齐放” 目前九江房产供应的商品房中的户型也在不断地推陈出新，“阳光房概念”，“室内花园概念”，“多功能橱间概念”，“中庭复式”以及马上出笼的“情景洋房”，“联体别墅”等户型的出现标志着九江房产的户型处于“百花齐放”的时代。而且随着国家新出台政策的影响，小户型的创新力量将可能得到进一步释放，户型多样性，经典型时代已经到来。 4）市场供需状况 九江楼市2006年的总体开发量为270万方，实际市场消费量为120万方。这证明供大于求。但局部个别地段好，品质高的楼盘却呈现热销。“柴桑春天”、“洵阳江畔”、“慧龙新城”等项目呈现热销。2006年4月上市的“柴桑春天”、“洵阳江畔”当天就成交5万多方，成交金额约一个亿。而本地