重庆工业地价调节措施论文.docVIP

重庆工业用地价格调节方案研究 内容摘要：价格机制是土地使用权市场机制体系的核心，是市场机制中最敏感、最有效的调节机制。文章从研究分析影响工业用地供给、需求和价格的因素着手，对重庆土地自然资源禀赋、工业项目投资地域选择的影响因素、土地招商引资的优势与劣势、工业用地投入产出效益等进行了实证研究，并提出了进一步完善重庆工业地价的市场形成机制和工业地价调节方案的政策建议。 关键词：重庆 工业用地 价格调控 机制  一、重庆工业用地概况 1999年末，重庆市主城区建设用地建成区面积为242.82平方公里，其中居住用地88.48平方公里，占建成区面积的36.4%；工业用地62.12平方公里，占建成区面积的25.6%；城市道路、广场和对外交通用地31.99平方公里，占建成区面积13.2%；市政公用和公共设施用地30.13平方公里，占建成区面积12.4%；绿化用地10.36平方公里，占建成区面积4.3%；仓储用地8.04平方公里，占建成区面积3.3%；其他特殊用地11.7平方公里，占建成区面积4.8%。 2003年末，都市区工业用地面积为66.48平方公里，其中的99％的工业用地集中在主城区，内环以内更是占了65％。不少工业企业混杂在居住区。因此，工业用地优化势在必行。据重庆市经委制定的《重庆市工业生产力布局调整规划》，到2007年，主城区388户老工业企业，将按照新型工业发展要求，逐步退出主城区，主城区即都市发达圈将新增工业用地40平方公里。以上数据表明重庆新增工业用地基本能满足工业经济中长期增长的需求，采取适当的工业地价调控措施将有助于实现重庆经济的健康、稳定与可持续发展。 二、对重庆工业用地总体价格水平的分析 重庆工业用地基准地价及土地出让金标准基本上反映了重庆市主城区目前的地价水平和各区域地价水平的差异,是一套适合主城区的比较成熟的地价体系。 1、基准地价 重庆工业用地基准地价普遍低于西安、高于昆明、贵阳、武汉、长沙；与成都相比，重庆1、2级工业用地基准地价比成都略高，从3级开始就比成都低。总体看来，重庆工业用地基准地价在中西部同类城市中处于中等偏上水平。 一是地形条件和城市规划布局是影响基准地价的决定因素。重庆为山城，受地形条件的限制，城市布局呈多中心组团式布局。而其他几个城市布局由中心向外放射状发展，土地级别随着远离中心城市而递减，且多中心城市布局产生较多的副中心，这些副中心的土地利用价值也较高，从而影响整个城市土地的价格。再加上重庆系山城，基础设施费及配套费用远比平原高，相应的土地基准地价自然也会有所增加。 二是合理的土地需求是影响基准地价高低的重要因素。城市规模和经济发展程度对土地的需求不一样。重庆作为中央直辖市，西部其他城市为省辖市，城市地位不一样，随着西部大开发的展开，重庆作为东、中、西的过渡城市，在全国的经济地位将进一步提升。按逻辑推理，重庆的基准地价水平高于成都、昆明、武汉、长沙也是合情合理的。 三是基准地价是宏观调控城市发展方向的主要手段之一。根据重庆市总体规划中确定的“多中心组团式”的城市布局，目前我市南岸经开区、石桥铺高新技术开发区是主要控制区域。重庆的1、2级工业用地主要分布在这两区范围内，且土地已基本供应完毕。而目前重庆市招商引资的重点主要集中在除1、2级以外的其他区域，如北部新区、南岸茶园新区等。所以重庆高级别的基准地价高于成都，对我市工业企业招商引资工作不会造成太大的负面影响。而且，我市在制定基准地价时特意限制工业在高级别区域发展，即渝中区不宜布置工业，因此，商服中心区域1、2级工业用地价格较高，可促使企业“退二进三”的实现，提高土地利用效率。从表面上看重庆市工业基准地价偏高似乎不利于对外招商引资，其实不然。因为城市基准地价只是政府宏观调控土地市场的指导价格，并不是具体的收费标准，与用地单位直接从一级、二级土地市场取得的土地实际价格有较悬殊的差距。事实上，目前各城市工业用地出让更多是在经济产业政策和土地实际发生成本基础上进行考虑，基准地价高低对吸引外资并没有直接的影响。西安的基准地价在所比城市中是最高的，但是通过实行优惠的吸引投资政策，西安的实际土地出让价格已降到中等水平。而且，基准地价、较高有利于增强土地使用者融资的能力，因为土地使用者在依法取得土地使用权后，后续资金需靠向金融机构设定抵押权贷款。土地抵押评估时，其技术标准就是在基准地价基础之上进行相关因素的修正。 2、土地出让金 重庆市工业用地土地出让金标准普遍高于成都、昆明、武汉、长沙、贵阳，低于西安。总体看来在西部同类城市中略高，但结合重庆目前整体经济运行情况及未来产业政策来看，重庆的工业用地出让金标准是与城市地位、经济建设需要和产业总体布局相一致的，处于一个合理的水平。 3、重庆市工业用地开发费、土地取得后期费用以及建安成本总体水平在同