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JCT合同在国内房地产开发市场应用研究 　　【摘要】 本文旨在加深中国内地房地产业人士对JCT合同的理解,促进JCT合同与中国国情相结合,提高房地产建筑业的管理水平,推动中国房地产建筑业的发展。 　　【关键词】 JCT合同房地产开发承包商业主 　　1 引言 　　一直以来,业界研究国际合同的重点主要集中在FIDIC合同上,对JCT合同模式甚少提及,忽视了JCT合同在中国内地建筑市场所起的作用,低估了JCT合同的应用前景。 　　香港特别行政区开发商一直习惯于使用英国的JCT合同,故在其境内项目也都采用其惯用、熟悉的JCT合同。由于港资项目对中国内地建筑市场有着巨大吸引力和影响力,在建筑市场中占据很大的份额,所以其合同管理模式也在很大程度的影响着国内合同管理的发展方向。因此,探讨JCT合同模式,了解它的特点,推动其与中国内地国情的相结合,对促进国内建筑业的发展非常必要。 　　2 JCT合同 　　2.1 JCT合同体系的由来 　　英国皇家建筑师学会1902年编制出版的《建筑合同标准格式》(香港译“建筑标准合约”)是世界上第一部房屋工程标准合同,在英联邦地区有很大影响。该合同后来以1931年成立的“联合合同审理委员会”名义发行,因此一般称为“JCT合同”。截至 1998年 5 月,JCT由9个不同组织共同构成。他们是咨询建筑师协会(ACA)、专业工程承包商会、英国财产联合会、建筑师联合会、地方政府协会、国家专业承包商协会、英国皇家建筑师协会(RIBA)、英国皇家测量师协会以及苏格兰建筑合同委员会。并于1998年3月成为一家在英国注册的有限公司。负责JCT系列合同范本的制定工作。至今为止,JCT已经制订了多种为全世界建筑业普遍使用的标准合同文本、业界指引及其他标准文本。 　　2.2 JCT合同体系简介 　　JCT章程对“标准合同文本”的定义为“所有相互一致的合同文本组合,这些文本共同被使用,作为运作某一特定项目所必须的文件。” 　　JCT合同文本包括:顾问合同;发包人与主承包人之间的主合同;主承包人与分包人之间的分包合同;分包人与次分包人之间的次分包合同的标准格式;发包人与专业设计师之间的设计合同;标书格式,用于发包人进行主承包人招标、主承包人进行分包人招标、以及分包??进行次分包人招标;货物供应合同格式;保证金和抵押合同格式。 　　从其历史发展来看,JCT先后发布了七版JCT合同范本。1909年发布第一版、1931 年第二版、1939 年第三版、1963 年第四版、1980 年第五版、1998年第六版以及 2005 年最新版。第五版的全名为《JCT 80 建筑合同标准格式》,第六版的全名为 The JCT98 Building Contract,最新版的全名为 JCT2005 Suite,简称“JCT2005”。国际上应用较为广泛的包括以下合同版本:JCT80-6个版本、含承包方设计的JCT98、中间合同(IFC98)、小型工程合同(MW98)、JCT管理合同1998、JCT建筑管理系统2002、JCT标准条款合同1998、JCT业主合同。最新版JCT 2005 是一系列合同范本,由各种类型的合同构成的一整套文本。其中包括各类合同12种,他们是小型工程建设合同、中型工程建设合同、标准建造合同(、设计建造合同、大型工程施工合同、JCT 构建卓越合同、施工管理合同、建造管理合同、测量期合同、主要成本建造合同、修复和维护合同、通用合同,还包括4 种协议,框架协议、施工前服务协议、咨询协议、仲裁协议和抵押担保。每类合同又包括主合同、分包合同以及一些其他特定类型的合同可能使用到的文件。这些文件几乎覆盖了建设工程业所能用到的所有合同文件。 　　2.3 JCT合同的特点 　　JCT合同文本是由建筑业各参与方经过反复讨论,并由他们各自在JCT的代表同意后颁发的,因此JCT合同文本己充分考虑了各方利益的平衡。条款齐全,内容完整,对工程施工中可能遇到的各种情况都做了描述和规定,对一些问题的处理方法都规定的非常具体和详细,如履约保函的出具和批准,风险的分配,工程量计算规则,工程款支付程序等;合理的分配合同范围内工程施工的工作和责任,使合同双方能公平的运用合同,有效的、有利的协调,在某项工 　　表1JCT合同与中国建设工程合同管理模式对比表 　　程采用JCT合同文本后,双方无须再就通用条款进行谈判,只需对专用条款进行商谈,提高了工作效率;管理合同中,违反合同一方通常比较容易确定,便于及时处理违约问题。JCT合同采用建筑师,工料测量师“双监理”的模式,例如,建筑师监控质量、审批工期索赔,测量师监控造价、审批经济索赔。同时配合详尽的合同条款使建设工程的造价、质量、进度控制和工程管理都有了切实的保障,大大降低了各类交易费用。