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万晟物业现代城项目运营模式优化 第2章万晟物业现代城项目运营模式现状及问题分析 2.1项目经营收支概况及风险预警 万晟现代城项目竣工于2008年，占地面积49000㎡，建筑面积217500㎡。 建筑22栋，集商业、住宅、写字间、酒店、地下车场多种业态为一体。 2.1.1现代城物业管理的主要内容 现代城物业服务中心作为该项目的物业管理单位，主要对项目所属房屋建 筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外 墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理； 对项目房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、烟道、 共用照明、供配电系统、供水系统、消防设施设备、电梯）的维修、养护、管 理和运行服务。 对本物业红线内属物业管理范围的共用设施（道路、室外下水管道、化粪 池、沟渠、池、井、绿化、路灯、自行车棚）的维修、养护和管理。对本物业 规划红线内属配套服务设施（网球场、游泳池、商业网点等）的维修、养护和 管理。 对公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的 收集、清运；对小区红线内车辆行驶及停泊的管理。并积极配合和协助当地公 安机关进行安全监控和巡视等护卫服务工作（但不含人身、财产保险保管义务 和责任）。 2.1.2现代城物业经营收入现状 万晟现代城项目部分产品是08年房地产市场比较稀缺的小户型精装修产 品，也实现了当年竣工当年交付的良好业绩，但精装修经验的缺乏和客户对产 品的过度期望值，对后期的物业服务工作及售后服务工作带来诸多影响，为后期的物业费收取也带来诸多不利因素。 一方面受开发商遗留问题影响，一方面设备设施损坏程度，都不同程度的 影响着费用收缴比例，且呈逐年下降趋势。 2.1.3现代城物业人员人工成本现状 现代城项目分为A区/B区，A区1#、2#楼又独立于A区外侧，中间被一条 市政路分割。在人工成本尚未高涨的08年，此项目的运营模式并未暴露问题， 在第一年可达到30%的项目收益。但随着人工、物质成本飞涨，设备、设施老 化严重，设备维护和运行成本的不断增幅，项目至2014年底已出现负债运营情 况（见表2.1）。 通过人员编制表可看出如单以管理面积测算护管队和保洁班的编制，尤其是护管队的超编情况严重，但匹配项目现状又符合项目特性，园区分区多、出 入口多、独立写字楼多。与08年成立初期人工成本相比，增幅近60%。仅以日 益上涨的用工成本测算，3年后，该项目人工成本将占总收入的75%。 2.1.4现代城项目维修管理费用现状 图2.3显示了现代城项目维修管理费用的对比表。从2014年份额看，当年 的维修管理费用已超出全年收入的10%，并仍呈逐年上升趋势。 2.1.5项目运营资金运转情况及风险预警? 现代城项目成立初期，制定了物业费半年缴纳的政策。而客户消费意识的 淡薄又导致费用的收缴日期皆为临界点或超出缴费期，即提供着先服务后收费， 且费用又无法保证全额收取的窘境。 在早期项目盈余较多时，资金流转较为正常。通过14年实际运营发现： （1）物业费进账日期的不确定性同固定的月度开销之间的矛盾浮现。 （2）全年收入已无法支撑该项目各项支出，仅以当年收支情况核算，该项 目已入不敷出。 2.2物业行业发展现状分析 在各项成本支出增幅的同时，支撑物业运营的关键费用（物业管理费）却 难以撼动，政府的指导价10年不曾变化，使得正规物业公司的运营受限于政府 规章，也使得很多物业企业不得不对内思考出路，很多物管企业通过减少人员、 降低服务标准来维系企业运营；客户的消费意识虽不曾提升，维权意识却日益 高涨，服务标准的降低又直接导致了物业费收缴的更加艰难，逐步陷入恶性的 循环，最终导致两败俱伤的局面出现。 2014年12月17日，国家发改委下发《关于放开部分服务价格意见的通知》 （以下简称《通知》）发改价格[2014]2755号，其在“放开部分地方实行定价 管理的服务价格”中包括： （1）非保障性住房物业服务 物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房 及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的 环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。保障性住房、房改房、老旧 住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设 行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。放开保障性住房物业服务收 费实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。 （2）住宅小区停车服务 物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定， 向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的 费用。 应该如何理解“价格放开”这个说法？“价格放开“何时能够真正实现？ 如果只是针对成立了业主大会的小区，那么不是早就实