公园1号商业总案(简).docVIP

公园1号商业部分 营销推广总案 编制： 日期： 审核： 日期： 批准： 日期： 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 项目分析 项目概况 公园1号商业为底层1、2楼商业，临温江公园，连成一弧形长条带。同时与繁华时代商业广场想成相互呼应的商业整体格局，是目前温江最成熟繁华的商业带之一。 项目 SWOT 分析。 优势（S）： 01. 繁华时代商业广场已成熟，人流量较大，商业价值高 02. 项目临公园面环境优越；一层具有户外经营场地优势 03. 层高4.5米，对商场业态选择面限制较小； 04. 外立面设计美观，有效提升了物业档次。 05. 交通动线设计合理、车位充足（地下与地面）便于大型商家入驻 06. 1、2层配有专用商业电梯，提升了产品价值 劣势（W） 01. 现场施工，脏乱差，看房不方便 02. 1号广场商业氛围不够，无法形成有效支撑 03. 物业形象及管理有待提高 04. 商铺内柱点较多，影响经营 05. 大部分商铺不临街，公园开口的作用目前还不能体现 06. 内街商业与5、8号楼间距过小，特别是9号楼与公园1号7号楼间只有4米 07. 公园1号2楼由于住宅电梯大堂的影响，间隔了商铺的连续性 08. 店招展示面不强，影响商业经营 机会（O） 01. 项目周边同样拥有大面积商业的项目少，近一两年之内没有同类项目推出； 02.周边新建楼盘逐渐交房并入住，带来更多人流 03.政府规划“产业文化基地”将落户本项目，对商业发展促进作用明显 SO策略：发挥优势，利用机会 01.发挥繁华时代成熟商圈的优势，突出项目商业价值 02.发挥紧邻公园的唯一性地段优势 03.发挥文化产业基地对项目的整体价值拉升作用，同时利用政府资源将公园与项目增开2-3个出口，其余部分用低矮绿篱间隔 04.合理利用文化产业的政策扶持机会，为商业营运提供更多便利 危胁（T） 01.老商业区有部分商业物业将翻新面市； 02.目前房地产市场较不乐观，容易影响客户投资信心。 WT策略：弱化劣势，规避威胁 01. 加快样板区施工进度，避免客户因难以看房而造成流失 02. 利用现场广告位、围墙等进行项目宣传，引导客户关注 03. 加快落实5、8号楼翻新工作及物业提升，塑造良好形象 04. 进行商铺捆绑组合，优劣搭配，并提供装修建议 05. 对内街及柱点过多铺面进行价格控制 06. 在重要点位增加广告展示位 项目价值提炼 项目核心卖点提炼 中心的：位居温江城中心区域。 成熟的：繁华时代商圈核心。 复合的：公园与商业、多栖业态。 生态的：公园商业的理念与模式。 业态定位 市场定位 考虑到本项目独特的地理位置、周边自然环境、片区商业环境以及其他竞争楼盘等等各个方面的因素，我们建议将本案定位为： “温江首席公园美食休闲街区” （以下简称街区） 温江唯一的公园，休闲商业不可复制的地段 温江文化产业基地的示范与引导作用 项目业态形象定位： 形象：打造温江最悠闲舒适的消费环境 档次：温江高端、成都中高端的商业品牌 业态：休闲、美食、商务 目标客户定位 本项目目标客户群的定位为分为两大类：一类是目标消费客户群体，一类是目标投资客户群体。 目标消费客户群体是： 大温江区（成温邛）中高收入阶层、时尚青年人群 本项目由于自身的诸多独特性，使其面对的投资客户群体比较广，但投资动机却比较单纯。他们是一群有比较好的职业，有稳定经济收入，有时间来消费和享受生活的人。 目标投资客户群体 从职业上分，主要包括机关公务员、企业中高层管理人员、医生、教师、自由职业者及个体经营户 从年龄上看，主要集中在青年和中年人，年龄以25—50岁为主。 从地域上看，除项目本身的住户外，主要还有成都包括二级城市的消费者、投资者。 项目经营业态定位 一层 注：零星散铺做为社区生活配套 二层 划分思路： 1）、1号广场打造为美食文化广场：5号楼借助端头品牌火锅店（吴铭）的带动作用，打造为品牌餐饮集中区；8、9号楼呼应产业文化基地，以温江印象和特色小餐饮结合，通过5、8号楼的整体商业规划和招商，形成美食文化广场，提升商业价值，辐射公园1号 2）公园1号15号楼，本栋位置较佳，可视范围好，商铺划分比较均匀，适合于西式时尚格调消费型街区的打造，对项目整体商业形象的提升作用较大。同时该业态档次较高，符合本栋产品的价格和租金定位。 3）公园1号16号楼借助临近公园的环境优势，以轻松、休闲的商业消费为主，适合于茶楼、保健等休闲产业。 、 主力店划分 在较好的位置划分主力店，通过商铺组合销售或招商，形成