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大连市公租房引入PPP模式研究 　　摘要:通过对PPP模式的内涵和特点进行分析，提出在大连市的公租房建设中引入PPP模式。对该模式的实施流程进行了设计，并提出了相应的保障措施。 　　关键词：大连市；公租房；PPP模式 　　 中图分类号：TN711 文献标识码：A 　　引言 　　公共租赁住房是由政府筹划建设，主要面向城市外来务工人员、刚毕业的大学生等低收入群体，通过出租（低于市场价格）的形式解决该部分人群住房困难的问题。公共租赁住房作为我国保障性住房体系的重要组成部分，在一定程度上满足了低收入群体的住房需求，缓解了社会矛盾。 　　大连市的经济发展水平位居全国前列，在辽宁省位居第一位，2011年GDP占辽宁省的27.9%，与此同时，房价也位居全国前列，保障性住房建设日益迫切。大连市公租房从2010年起开工建设并作为试点年，各区共建1500套；2011年，己开建35000套；2012年，计划开建16500套，建设规模基本与2011年持平。未来三年计划再建设5万套，截止“十二五”末，达到12万套，力争保障覆盖面达到城镇居民家庭总户数20%以上。 　　大连市公共租赁房建设的资金主要来源于政府的财政拨款，由于公共租赁房的建设具有开发周期长、投入资金多、资金回收时间长的特点，在具体实施过程中出现资金缺乏、融资困难等问题。鉴于以上问题，建议将在国外基础设施建设过程中应用比较广泛的PPP模式运用到大连市的公共租赁住房建设中，拓宽融资渠道，满足日益增长的保障性住房需求。 　　1.PPP模式简介 　　1.1定义 　　PPP(Public-Private- Partnerships)模式，即公私合作伙伴关系。PPP模式在不同国家应用方式和侧重点各不相同，目前还没有统一的定义。结合美国、德国、加拿大等国给出的定义及公共租赁房的特点，可以将PPP模式定义如下：公共部门为弥补自身提供公共服务时的不足，引入私营部门，双方建立合作伙伴关系，在利益共享和风险分担方面达成一致的合作关系[1]。 　　在合理的协议条件下，双方的合作可以满足各自的需求，实现共赢。以公租房的建设为例，政府可以利用私有部门的资金和专业优势，在满足日益增长的保障房供应量的同时，提高资金的利用率、缓解资金压力、提高公租房的建设质量。私营部门通过与政府的合作，不仅获取了应有的投资回报和相关的政策优惠，而且在社会上树立了良好的企业形象。 　　1.2主要类型及其特点 　　根据公共部门和私营部门双方的合作形式划分，PPP模式的应用方式主要有以下8种：外包、租赁、特许经营、BOT、BOOT、DBFO及合资公司等模式[2]，如表1.1所示。 　　表1.1 PPP模式类型及特点 　　PPP类型 经营维护部门 投资部门 产权归属 商业风险 　　服务外包 公私合作 公共 公共 共公 　　BOT/BOO 私人 私人 公私合作 私人 　　管理外包 私人 公共 公共 公共 　　剥离 私人 私人 私人 私人 　　租赁 私人 公共 公共 共同 　　特许经营 私人 私人 公共 私人 　　2.大连市公租房PPP模式设计 　　由于大连市公租房建设任务量较重，必须在短时期内完成才能满足社会需求。通过对1.2进行比较分析，可以发现BOT模式比较适合，在该种模式下，私营部门与政府达成协议，主要负责公租房的投资建设，建成后享有一定期限的经营权以回收投资、获取利润，期满后所有权重归政府所有。 　　按照建设项目的全寿命周期可以将公租房PPP模式的实施流程划分为项目准备阶段、项目建设阶段、运营阶段及移交阶段，如图 2.1 所示。 　　图2.1公租房PPP模式的实施流程 　　2.1项目准备阶段 　　该阶段公共部门主要负责项目的可行性研究及立项。由于公租房PPP建设模式主要依赖于项目建设的投融资及建成后的运营，政府部门需要制定可行的方案吸引民间资本的参与，如公租房的需求状况、项目的技术经济分析、相关的政策优惠、运营期的管理等。 　　在进行可行性分析之后，需要通过招标的形式选择合适的私营部门参与公租房的建设。公共部门根据投标单位提交的融资方案、建设方案（报价、技术条件）、运营方案等选择合适的私营部门。确定中标单位后，双方需要对利益分配、风险分担、经营管理期限及期满后的移交细节进行详细的谈判。 　　2.2项目建设阶段 　　公共部门与私营部门签订合同之后，私营部门可以成立相应的项目公司，由该公司负责公租房的投资建设与后期的运营管理。首先，项目公司可以利用自有资金或政府部门提供的相关优惠，获取相关金融机构的贷款，以保证项目开发需要的资金。在资金落实之后，项目公司可以自行开发或委托具有相应实力的开发企业进行开发。在开发建设过程中，项目公司需要对公租房建设的工期、质量进行控制，确保建设质量