容积率内涵及其对住宅开发效益影响.docVIP

容积率内涵及其对住宅开发效益影响 　　【摘 要】文章阐述了容积率的由来、计算方式及其在控制范围内所能反映的社会经济和环境等因素的综合作用，并简要介绍我国现行规划体制中容积率的指标体系，最后通过容积率对住宅开发效益的影响的分析，批判了当前开发商在住宅开发中盲目追求过高容积率的行为。 　　【关键词】容积率；指标体系；开发效益 　　“容积率”的“幽灵”随着土地市场的开放、土地批租等，到处游荡。城市规划被这个“幽灵”纠缠得无以复加。容积率成了招商谈判的筹码。谁都抱着各自不同的目的。有些完全不知其后果的人，竟然说什么“容积率上不封顶”的笑话。不为一般人所熟悉、非常专业性的容积率问题，近年来竟在全国掀起轩然大波。一些观念模糊的人，以为城市用地很多，迫于形势划出几片也许无妨，其实这是把成堆的困难留给了自己和后来人。目前是清醒地注视这个问题的时候了[1]。 　　——吴良镛先生的《北京旧城与菊儿胡同》文中按大意摘引。 　　一、容积率的内涵 　　容积率（FloorAreaRatio）又称楼板面积率，建筑面积密度。它作为一项典型的区划控制技术，首先于1957年的芝加哥提出和采用，后来于1961年也为纽约的区划条例采用，由于它以地块内建筑规模的控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并有可能创造出丰富的城市景观；同时，它又表现为无量纲的比值，清晰、简明，利于管理控制。这些优点使这一指标得到广泛的认同和采用。但这一指标的深层内涵远非如此，这里不妨从它的几个基本表达式出发剖析一下它与社会、经济和环境的密切联系。 　　（一）容积率的定义 　　容积率顾名思义是一块建设用地上所能容纳房屋建筑面积的多少。即指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积（通常指扣除市政路幅后的建设净用地面积）的比值。容积率按其定义，其基本公式为： 　　FAR=SC/SL 　　式中：FAR——容积率； 　　SC——总建筑面积 　　SL——用地总面积。 　　SC的取值，按标准规定，应取用地上所拥有的各类建筑的建筑面积或称总建筑面积，但各国和各地区对地下建筑面积是否???算争议颇大，不过目前惯例系指地面上以上部分，如果包括地下部分的建筑面积就特别注明。从引导城市开发角度看，不计算地下部分的面积，可鼓励开发商尽量利用地下空间，但从城市管理讲，如果地下部分也引起人流、物流，则在考虑环境容量限制时必须考虑。 　　关于SL的取值，各地也不尽相同，在Zoning（区划法）中，包括日本和美国等国家地区，往往是按所有用地范围计算，其面积就是地块（Plot、Lot）的面积，而其地块往往是土地再划分（Subdivision）的结果，规划比较完整。国内城市大多以市规划局正式划定红线范围内的建设用地面积为准，这是指划拨用地，也不包括在用地中安排的城市基础设施，如地区变电站、污水处理厂及集中锅炉房建筑的占地，但公共的广场通道都包含在内。 　　（二）容积率的社会性 　　如果把与人口有关的几项指标考虑进去，容积率的公式可用另一形式表示： 　　式中：P-总人口；RP-人增色拥有建筑面积；DP-人口密度。 　　在人口密度一定的情况下，容积率跟人均拥有建筑面积成正比；在人均拥有建筑面积不变的情况下，容积率跟人口密度也成正比。这反映了容积率的社会性。 　　（三）容积率的经济性 　　在考虑房屋的售价时，容??率可以用以下公式表达： 　　式中：PC——建筑总售价 　　RC——单位建筑面积售价 　　对于某个具体的项目SL不变，RC在短期内也不会发生变化，那么从以上公式可以清楚地看出，建筑总售价直接受容积率影响。如果假设其单位造价不变的话，那么容积率的高低就直接体现了开发得益率的高低，反映了土地使用的经济效益。现实条件下，由于开发商对超额利润的追求，使容积率指标存在着不断提高的趋势。 　　（四）容积率的环境性 　　容积率也可以用地块上的建筑密度与地块上建筑的平均层数的乘积来表示。其表达式为： 　　FAR=DC×N 　　式中DC为建筑密度，N为建筑平均层数。这一表达式反映了容积率与建筑密度及建筑平均层数的正比关系。但建筑密度及平均层数所反映的建筑体量是体现建筑环境优劣的重要指标。建筑密度体现了基地内决定日照、绿化等条件的室外空间的多少，建筑体量则反映了基地外部的审美需求，如历史特色，街道景观等。 　　式中：Sb——建筑占地面积； 　　N——平均层数； 　　DC——建筑密度； 　　Dg——绿地率； 　　DP——停车场覆盖率； 　　DS——空地比例。 　　式中： ——高度；H——地均层高 　　这一公式反映了容积率跟建筑密度、平均层数、绿地率、空地比例等方面的关系，在建筑密度不变的条件下，容积率跟建筑层数成正比。同样，在建筑层数不变的条件下