白云湖营销策略执行报告2008。117.doc

重庆合富辉煌房地产顾问有限公司- PAGE 1 -德思勤置业 天健·郡城营销执行报告白云湖Ⅰ期营销策略执行报告报告结构第一部分 重庆房地产市场分析1.1 08年重庆房地产市场大势1.2 08重庆别墅市场分析1.3 壁山县08年竞争形势第二部分 客户分析2.1 目标客户构成比例分析2.2 目标客户特征分析第三部分 项目分析3.1项目SWOT分析3.2项目产品定位3. 3 项目形象定位 3. 4 项目推广案名第四部分 项目营销策略4.1 项目营销总策略4.2 销售执行策略4.3 销售价格策略4.4 企划执行策略第五部分 营销实施方案5.1 工程进度与营销总纲图5.2 销售进度总纲图5.3 营销活动总纲5.4 各阶段营销细节第六部分：项目筹备工作节点安排建议附件1：放号认卡活动方案附件2：2007重庆十大别墅第一部分 重庆房地产市场竞争分析2008年重庆房地产市场大势分析今年重庆全市拟新建住房建筑总面积2499.01万平方米。其中,主城拟新建住房建筑面积1491.10万平方米,渝北以428.46万平方米的计划建设量位居主城各区之首,以下分别是九龙坡、江北、南岸。国土房管局相关负责人称,今年住房建设中,中小户型占了较大的比例,套型建筑面积90平方米以下住房,占开发建设总面积的71.51%。 今年重庆市建设保障性住房235.92万平方米,分别为主城区计划建设面积192.99万平方米,远郊区县42.93万平方米。其中,保障性住房建设计划中,包括廉租住房34.01万平方米,经济适用住房201.91万平方米。今年全市将启动27个廉租房建设项目,主城9个,区县18个；经济适用房项目33个，主城20个，区县13个。重庆市今年计划商品住房建设2309.09万平方米.国土房管局相关负责人表示,中低价位,中小套型普通住房是其中的重点,全年拟建1577.02万平方米,其中都市区897.68万平方米,原区郊县679.34万平方米.今年1月份,重庆主城区房地产市场继续疲软,商品房交易面积和成交均价均呈下降趋势.据统计,1月份重庆主城区商品住房成交面积为102.47万平方米,比去年同期下降19.54%,比上月下降22.35%.成交面积降幅最大区域为江北区,渝北区和南岸区,其中江北和渝北区的降幅达50%.成交面积下降的原因,一方面是主城区高品质楼盘市场供应减少.另一方面是主城以外地区购房者购买比重下降,环比下降5.4个百分点与此同时,重庆主城区商品房交易价格也呈现下降趋势.1月,重庆主城区商品住房建筑面积成交均价3694元/ 平方米(套内均价4385元/ 平方米) ,比上月下降了273元/ 平方米,降幅为6.88%.房价下降主要因为区域内品质楼盘销量减少,同时经济适用房销售量增加,对当月房价产生一定影响.2008年房价存在下跌的基因和空间，但决定房地产需求和价格的诸因素并未发生根本性改变，调控政策有利于令目前过热的楼市降温、调整，但既有格局逆转颇难。今年重庆土地一律小块出让，每宗面积不超过300亩，同时土地出让价还必须控制在楼面单价1/3以下。这意味着在中国其他城市早就实行的设定地块面积最高上限的做法，终于在重庆尘埃落地。对于取得大宗土地的开发商，存在时间上和规模上的市场优势。房地产市场大鳄的身影将受到限制，小规模地产结构，由于成本原因，给重庆房地产市场带来多样化竞争和高价位支撑。根据国土房管局数据，2007年，重庆市从总量、结构、价格、秩序四方面加大了房地产调控力度，整个市场得到了有效规范。去年全年，全市住宅施工面积8179.29万平方米，同比增长22.90％，占全市房屋施工面积总量的77.30%；其中住宅新开工面积2903.82万平方米，同比增长33.40％；住宅竣工面积1769.19万平方米，同比增长4.10％。总体房地产市场和形势处于健康状态。 紧缩银根的政策是08年对重庆开发商企业影响最深刻的，市场将进入洗牌状态，对于实力型地产开发企业和高端物业市场影响力不大。08年重庆房地产市场走势将是：先紧后送的市场政策格局，地产市场仍然有上涨空间和发展余地，但是项目入市将会受到更为严格的监督管理。1.2 ?重庆别墅市场发展概述一、重庆别墅市场发展沿革重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为三个阶段：第一阶段：盲目开发期八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端