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“以房养老”模式及其问题分析 　　【摘 要】“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，引发舆论的广泛关注。为了探讨我国实行“以房养老”模式的可行性，笔者从分析我国已有的“以房养老”模式出发，剖析了这种模式实行的阻力，进而提出“以房养老”模式实施的对策建议。 　　【关键词】“以房养老”；倒按揭；监督管理 　　一、国内“以房养老”模式分析 　　“以房养老”在我国并非新鲜话题，早在十几年前专家学者就开始探讨这一模式在我国的可行性，从2005年开始，一些地方已经开始“以房养老”的试点，主要有以下几种模式： 　　南京模式：2005年4月由南京汤山留园老年公寓推出，它的特点是提供贷???的主体不是由银行或保险公司等金融机构来承担，而是由养老院或老年公寓为老人提供贷款，老人去世后其房屋产权归养老院所有。这一养老模式只针对房屋面积超60平方米的“三无老人”，从推出到2006年11月底，只有3位老人签订了贷款协议。南京模式由于其无中间担保机构，且参与条件较为苛刻，不利于推广。 　　北京模式：这种模式是以保险公司的形式成立的。为了防止房地产市场波动对住房反向抵押贷款的保险公司产生风险，在保监会认可的情况下，于2007年10月成了了北京“幸福人寿”保险公司，正式开展住房反向抵押贷款业务。业务要求投保人是62岁以上的老人，投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金直至投保人亡故，保险公司收回房屋进行销售、出租或拍卖。但是这种模式也没有中间担保机构，而且养老公寓地理位置偏远，也不利于推广应用。 　　上海模式：也被称为“以房自助养老”模式，是由上海市公积金管理中心在2007年5月推出的。具体做法是：市公积金管理中心在与老人签订合同时，约定按经评估的市场价格将房屋产权转让给市公积金管理中心，此后中心按优惠价将房屋出租给老人，房屋交易价扣除租金部分的金额，一次性支付给老人用作养老。若租期届满老人健在，则续租的租金在保证金抵用后可以全免；如果老人在租期内去世，则剩余的租金归老人的遗产继承人。但是，参与此种养老模式的只有一例，阻力主要是很多老人的子女不愿意将房屋产权卖给公积金管理中心。 　　杭州模式：2009年杭州政府部门推出了“租房增收养老”、“售房预支养老”、“退房补贴养老”和“换房差价养老”等四种养老模式，但是由于其实施规模较小，对未来风险无法把控所以也没有推广开来。 　　二、“以房养老”试行中的难点分析 　　这些地方试点“以房养老”模式，最终都没有一个能长期实施并推广使用的模式，可见这种养老模式在中国的推广还有一定的难度。 　　（一）房屋定价问题。 　　主要有两方面问题，一方面是目前我国“以房养老”模式要求老人拥有自主产权房，但是现在城市中的老年人有很多并没有购买商品房，居住的还是单位福利房、房改房等所有权和使用权并不明确的住房；另一方面是在房屋的估值问题上，目前我国还没有一个专门的第三方非盈利机构能承担对房屋现状的评估以及在未来10到20年间房屋价值的预测分析。 　　（二）传统家庭观念较强。 　　从目前中国需要养老的人口年龄来看，这些老人多是出生在50年代左右的人，在他们到了婚育年龄时国家开始实行计划生育政策，也就是说很多需要养老的老人只有一个子女，如果不是因为意外子女早逝或子女不能在身边照顾了，老人可能选择以房养老的模式，但是对于更多的老年人来说，传统的养儿防老的观念还是根深蒂固的，他们希望将自己今生的房产留给儿孙，而不愿意接受这种“以房养老”这种模式。 　　（三）银行操作难度大。 　　银行作为一个企业，有自身的经营需要，从目前我国银行开展的业务来看，还没有开展“以房养老”这项业务。主要是：一方面的问题是土地使用权限问题。在我国作为“逆按揭”业务的唯一抵押物为房产，房产除了有一定使用年限外，还存在贬值、拆迁、灭失的风险；另一方面是老人的寿命问题。以房养老业务只能在老人死亡这种特定条件下执行，生命存续期愈长，贷款期限愈长，银行承担的机会成本风险也就越大。所以，银行在开展此项业务时还具有一定难度。 　　（四）市场准入与监管制度尚未健全。 　　“以房养老”的模式需要确定由什么性质的部门来具体操作、更需要银行业、保险业以及担保公司、评估公司等多个部门的合作来实施。这就需要确定一个专门的非营利性机构对各相关部门进行业务协调、对机构业务开展进行市场准人管理以及在后继业务开展中的监管工作。 　　三、“以房养老”模式可行性对策建议 　　（一）不断加大宣传力度，扩大“以房养老”在社会上的认知度。 　　在我国目前人口老龄化形势严峻、养老