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中国房地产价格宏观经济影响因素实证分析 　　【文章摘要】 　　本文针对我国房价快速增长的现象，从地区生产总值、城乡人均储蓄余额、竣工房屋造价、土地购置费、地区变量等五方面入手，依据《2011中国统计年鉴》中除港、澳、台之外的31个省（市、区）的房地产价格和相关影响因素的截面数据，利用计量经济学软件Eviews运用多元回归分析方法，对中国房地产价格的影响因素进行实证分析。 　　【关键词】 　　房地产价格；影响因素；截面数据；多元回归 　　1 研究问题背景 　　我国房地产业萌芽较晚，从20世纪70年代末随着改革开放的热潮，到90年代初房地产市场初具规模，再到今天房地产业欣欣向荣，也不过短短30余载。近年来，快速上涨的房价导致部分城镇家庭购房困难，这种现象引起了社会各界的广泛关注。 　　从理论上讲，商品住房价格是由其价值决定的，其价值既包括所占用土地的价值??也包括土地上建筑物的价值。除此之外，还受到供求状况、竞争程度、消费者偏好、市场预期、房地产企业经营策略和政府相关政策的综合影响，其价格围绕价值上下波动。本文旨在通过建立计量经济学模型，分析影响房地产价格的各个因素。 　　2 模型设定 　　本文根据已有的理论与实证研究成果来分析房价与各影响因素的理论关系，构建出全国城市房价的理论模型，引入的解释变量有地区生产总值、城乡人均储蓄余额、竣工房屋造价、土地购置费、地区变量。 　　设定计量经济模型如下： 　　Yi=β0 + β1X1i + β2X2i + β3X3i + β4X4i +β5X5i + Ui 　　β0为常数项，也可视作一个恒取1的虚变量的参数；βi为待估参数 　　Yi为各地区的商品住房平均价格（元/平方米） 　　X1为地区生产总值（亿元） 　　X2为城乡人均储蓄余额（元） 　　X3为竣工房屋造价（元/平方米） 　　X4为土地购置费（元/平方米） 　　X5为虚拟变量，中西部取0，东部取1 　　其他影响房价的因素纳入随机误差项Ui 　　3 实证分析 　　本文选取2010 年我国各地区商品住房的有关数据进行截面回归分析，以各地区的商品住房价格作为被解释变量Y获取了我国31 个地区的数据。采取实证分析方法，对被解释变量与解释变量进行回归分析。模型估计的结果为： 　　= -65.5169 -0.0181X1+0.0907X2 +1.2198X3+0.4252X4+575.3763X5 　　（557.997）（0.0199）（0.0323）（0.5554）（0.1259）（499.6168） 　　t =（-0.1174）（-0.9118）（2.8080）（2.1960）（3.3770）（1.1516） 　　R2=0.9235 RAdj2=0.9082 F检验值=60.3987 　　3.1 经济意义检验 　　从回归结果可以看出，X1的系数值为负，即地区生产总值越高，房价越低，不符合一般经济意义，考虑存在多重共线性。其余解释变量X2、X3、X4、X5的系数估计结果均表明各变量与商品房价之间存在正相关性，符合经济意义。 　　3.2 统计推断检验 　　从回归结果看，可决系数R2=0.9235，拟合优度较高；给定α=0.05，查t分布表，在自由度为n-5=26时候得临界值2.056，其中X1和X5的t值小于临界值，其他各解释变量均对房地产价格有显著性影响，考虑是由于多重共线性引起的。 　　3.3 计量经济学检验 　　1）做多重共线性检验，得出结果得相关系数矩阵，由相关关系矩阵可以看出，有些变量之间的相关关系不明显。进一步精确地研究该模型的多重共线性，需要采用逐步回归的方法。 　　2）分别做Y对X1、X2、X3、X4、X5的一元回归，其中，加入X2的方程RAdj2最大，以X2为基础，顺次加入其他变量逐步回归，比较得知，新加入X4的方程RAdj2=0.8928，改进最大，且各参数的t检验显著，选择保留X4再加入其他新变量逐步回归。比较得知，新加入X3的方程RAdj2=0.9099，改进最大，且各参数的t检验显著，选择保留X3再加入其他新变量逐步回归。另外新加入X1和X5的拟合优度未有明显提高，变量也未通过显著性检验，且X1的参数估计值的符号不符合预期假设，应将X1和X5予以剔除。 　　最后修正多重共线性影响的回归结果为： 　　= -113.4669+0.0928X2+1.3525X3 +0.4039X4 　　（505.7757）（0.0311）（0.5382）（0.1229） 　　t =（-0.2243）（2.9787）（2.5130）（3.2854） 　　R2=0.9189 RAdj2=0.9099 F检验值=102.0605 　　3）异方差检验与修正 　　采用Whit