驶上快车道商务中心.docVIP

驶上快车道商务中心 　　商务中心于国内的快速发展，始自2008年前后。现在，随着行业发展，他们开始争夺快车道上的领先位置。 　　渐成高端写字楼标配 　　日前，在上海国际金融中心二期的36楼，德事（TEC）又落一子，在沪的商务中心已达六个，全部位于上海地标型甲级写字楼，平均入驻率95%。而全球最大的服务式写字楼运营商雷格斯（Regus）手笔更大，已分别于上海和北京各布点二十余家和十余家商务中心。天津、成都等二线城市亦有德事、雷格斯等商务中心的身影。 　　“已建成的顶级和次级甲级写字楼里几乎都有一家商务中心，乙级写字楼中也有本土品牌的。”高力国际北京分公司办公楼服务部董事周晓骏骅声称，商务中心在中国的发展已经步入快车道。 　　商务中心（全称BusinessCenter）或称服务式写字楼，既是传统写字楼的租户，又会把自身承租的写字楼面积，装修好后分租给其他企业，类似“二房东”。“二房东”们基本上以整层租用为主，雷格斯最爱1500-2000平方米的整层；艾碧克商务中心（Apbc）在北京的环球金融中心（简称WFC）项目中，一口气承租下4000平方米的面积。 　　进行分租时，起租面积小（最小仅为一个人的工位）、租期短（最短可以按天时计），并提供稳定的网络、通讯设备设施，以及专业的行政服务等配套管理。对租户而言，“租期灵活”和“拎包入住”是其具吸引之处。 　　“大房东”和“二房东”之间并不竞争排斥，甚至有些相互利用和依存。 　　通常商务中心在与写字楼签约时都签有排他条款，即竞争对手不得再进入该楼，所以写字楼业主方在签约时，对商务中心运营商也会有一定的要求。譬如得是连锁的外资商务中心，或是在某个城市已布点一两家等，以确保其租户能够符合楼宇整体租户组合要求。 　　“因为商务中心多愿意在办公装修、服务配套上做足文章，传统甲级写字楼也希望通过商务中心来提升整个项目的管理水准、形象档次，进而拔高楼宇未来的价值收益。”北京中原房地产经纪有限公司投资顾问部总经理张坤昱说。 　　“很多高端写字楼也比较欢迎品牌商务中心进驻，将他们视作楼宇的一种专业的附加服务。”周晓骏骅进一步举例道。 　　另外，由于传统写字楼一时不能满足固有租户的扩租需求，可以建议他们先在商务中心办公，等到楼里有面积空出了，再将租户调剂到其他楼层。 　　所以，商务中心的客户又是入驻楼宇的未来客户储备。“在商务中心承租的企业客户，随着业务的发展，要找寻固定办公室的时候，该商务中心所租用的写字楼很大可能是其首选。”第一太平戴维斯商业楼宇部董事温书阅指出。 　　需求何来？ 　　商务中心起源于上世纪80年代的欧美发达国家，并广受认同。自2001年北京成功申奥以后，越来越多的外资公司陆续进入中国，在业务开拓期，他们习惯先在商务中心办公。于是雷格斯、德事、艾碧克等嗅觉灵敏的国际型商务中心就此杀入国内市场。 　　整体上，商务中心的租户行业比较丰富，并无明确划分，更强调暂居特性，以一年租期的短期租户为主，还有部分为过渡性租户。“比较适合初期进入中国的外资公司以及初次到其他城市拓展业务的内资公司，这也是商务中心的主力租户。”高纬环球中国区研究部董事张平说。 　　“金融危机发生之前，商务中心里多是外资企业打前站式的租赁需求。”周晓骏骅说，而今受全球经济形势的影响，外资的扩张不再那么急剧，趋于保守，“打前站这样的企业扩张需求业务在缩减，但一些对海外投资持谨慎态度的外资公司，商务中心仍是其代表处选址的方案之一。” 　　与此同时，那些受到经济冲击的公司，需要减少固定办公面积，也会从传统写字楼向商务中心转移。也就是说，商务中心并不会出现明显的需求“断顿”。目前正处于需求间的互相流通阶段：既有从传统写字楼来的需求，特别是在一线城市低空置的市场环境下，一些有扩租需求的企业也会将商务中心作为选址过渡期。当然也有从其他商务中心转租过来的，还有自身商务中心楼宇间的互转需求。 　　当然，商务中心则有望成为众多中小企业办公地点的主要选择。 　　“商务中心多分布在寸土寸金的核心商圈，传统写字楼的业主方更倾向于选择那些租赁面积较大，企业资质更佳的大型企业。对中小企业来讲，商务中心的租赁（包括面积和租期）灵活，无需进行装修和办公家具购置，还能提供商业注册地址，相当于把进入一线商圈的门槛大大降低了。”张坤昱补充道，而且中小企业的大客户往往就在核心商圈，更方便了他们的业务往来。 　　先跑马圈地，再服务创新 　　从十年前到现在，商务中心在一线城市的设点数量呈逐年上涨，并渗透到二线门户城市，如成都和天津等。 　　为了确保拥有足够发展空间，也因为与“大房东”之间有排他性条款，众商务中心不约而同地采用“跑马圈地”战术。以雷格斯为例，其在华的网点超过50家，于北京的十几家商务中心，基本上涵盖了京城所有的商圈