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“国五条”后房地产市场 　　2013年2月20日，国务院常务会议通过了加强房地产市场调控的五项政策措施，即“国五条”，引发社会各界广泛、高度关注。在“国五条”出台后与地方政府实施细则颁布前这一“空白期”，房地产市场上的二手房销售无论量价都近乎“井喷”，这更引发民众对房地产市场不确定性的种种猜想。“国五条”颁布距今已6个月，地方政府出台实施细则也近5个月，这期间的地方政府、房企和消费者的种种表现，从侧面反映出“国五条”的实际调控效果，据此可以预期“国五条”调控的最终结果。 　　一、“国五条”出台后市场主体各方反应 　　“国五条”颁布后，市场主体各方对其反应不一，直接影响到“国五条”的具体调控效果。 　　1.地方政府实施细则态度消极 　　“国五条”出台之后，3月底4月初，多数房价监控重点城市纷纷就“国五条”表态或出台地方细则。直辖市政府出台的细则内容基本中规中矩，普遍继承了“国五条”的基本内容。其中，比“国五条”略为严格的只有北京一地（如表1所示）。 　　从各直辖市公布的2013年的房价控制目标来看，上海的目标与其说是目标，不如说只是对中央政府表示一种态度，与之相比，北京、天津和重庆的房价控制目标——不管是与2012年新建商品住房价格相比还是与当地城镇居民人均可支配收入相比——都显得更为明确。 　　其他重点城市（省会城市和计划单列市）政府对“国五条”的态度各不相同。既有表示坚定贯彻和执行“国五条”各项要求的，比如深圳、广州、宁波、青岛、昆明、济南等；也有表态时偷工减料的，比如郑州和合肥，在地方实施细则中都没有涉及限购的问题，而且西安和成都除了不涉及限购问题外，只用一百多字就概括了“国五条”多项内容，可谓细则不细；还有部分城市，如南京、杭州、大连、兰州、南昌、长沙等，细则全文百余字，只提及房价控制目标，即新建商品住宅价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入增长水平。值得一提的是，大连发布“国五条”实施细则的单位，既不是政府办公厅，也不是房产管理部门，而是大连市房地产市场调控工作领导小组办公室。个别地方政府对“国五条”的消极态度由此可见一斑。 　　2.购房者掀起抢房热潮 　　3月1日，“国五条”正式颁布后，引起轩然大波，购房者竞相赶在地方政府实施细则颁布实施前完成交易，以回避“按照转让所得20%征税”的政策，各地掀起二手房抢购热潮，多数城市的二手房交易在3月份创下长期单月成交量最高值，尤其是一些重要城市的抢购热潮特别明显。 　　购房者对房价即将继续上扬的普遍预期，加之为了 “避税”，“末班车”效应促使各地楼市二手房成交量出现“井喷”。 　　3.房地产开发投资增速稳步回升 　　房地产市场经历了2012年交易和投资相对观望期后，2013年需求急剧暴涨，房地产开发投资增速持续回升，稳定保持在20%以上（如图1所示）。相较于2013年以来固定资产投资的持续小幅下跌，房地产开发投资回暖明显。 　　二、“国五条”的调控及市场运行情况 　　“国五条”是在复杂的经济社会背景下出台的。一方面，国内以政府投资为主体的发展方式短时间内难以改变，而各级财政越来越吃紧却是不争的事实，“土地财政”依然是为数不多的重要选择之一；另一方面，2013年正是换届年，新政既要以保持稳定为最终目的（即稳定金融体系和经济体系），也要反映新一届政府的相关理念和思路。2012年11月，时任副总理的李克强在全国综合配套改革试点工作座谈会上曾提出，为最大程度减轻改革阻力，调整利益格局，要善于在利益增量上做文章，在利益预期上做调整，同时稳妥推进存量利益优化，调整改变预期利益。而“国五条”细则中按照转让所得20%征税的内容，正是“在利益增量上做文章”的最显著体现。 　　在此背景下，“国五条”出台的目的，一是通过重申按照转让所得20%征收个人所得税直接打击囤房炒房，从而锁定二手房市场，为以后“稳妥推进存量利益优化”做铺垫；二是将购房者推向新建商品房市场，维持房价稳定，既保证了土地市场成交价格和成交量，增加政府收入，又有利于房地产企业去库存化，保证与房地产行业相关的大量银行贷款的安全性，从而维护国内金融体系的稳定。 　　“国五条”颁布近六个月以来，房地产市场总体运行状态良好，主要表现在以下方面。 　　第一，新建商品房价格继续稳中有升，房地产企业去库存进展顺利，有利于降低金融风险。 　　根据国家统计局每月公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况综合分析，2013年3月至7月间，70个大中城市新建商品住宅价格均稳中有升。其中，3月份的最高环比涨幅超过3%（上海3月份环比上涨3.2%），其余月份最高环比涨幅均超过2%。出现环比下跌的城市中，大多仅出现一次环比下跌，且跌幅均为0.1%，只有唐山在4、5月份曾连续出现0.1%的环比跌幅，温州分别在3、7月环比下跌0.