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“房屋典当”相关问题处理思路分析 　　在我国，房屋典当古已有之。近年来，房屋典当凭借着融资额度大，手续便洁等特点，深受一些急需资金周转的企业及个人的青睐。但由于目前规范典当行业的法律法规不完善，导致司法实践中对房屋典当存在着不少争议。 　　一、基本案情 　　2010年11月22日，原告上虞某典当公司与被告陈某签订房地产典当合同一份，合同约定：当金300000元，月综合费率1.98%，典当具体期限以当票为准，综合费用在支付当金时预先扣除，并按照月利率0.7%计收利息，并由被告陈某以其座落于上虞市某处的房产提供抵押担保。同日，原、被告办理了最高额抵押的登记手续。次日，原告向被告签发当票一张，载明当金为300000元，当期自2010年11月23日至2011年5月22日，实付金额264360元。因被告未及时归还借款，原告诉至法院，要求对方返还本金300000元，并按约支付利息、综合费、罚息。 　　二、房屋典当合同的性质 　　传统的房屋典当是以使用、收益为目的，性质上便属于用益物权，这也是理论通说。然我国物权法没有将典权规定在内，因此，根据物权法定的原则，典权在我国应不属于物权范畴。 　　目前规范典当关系的法规只有公安部、商业部在2005年联合制定《典当管理办法》。根据该规定，房屋典当是指当户将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。由此可知，目前房屋典当已与传统的典当已存在较大差异，： 　　（一）房屋占有、使用、收益权的转移上不同。传统的房屋典当中，典当行占有、使用房屋，出典人占有、使用典金，但承典人不付租金，出典人不付利息。可见，传统的典当行追求对当物的占有、使用和收益价值。目前的房屋典当要求房屋进行抵押，可见典当行注重房屋的交换价值，并不关心房屋的实际占有或使用。 　　（二）在当户不能赎回的法律后果方面不同。在传统房屋典当中，在典期届满当户不回赎典物时，典当行直接取得当物的所有权。但是，目前在当户无力赎回典当的房屋时，由于房屋价值往往大于3万，典当行应根据物权法、担保法的规定处理当物，进行???价受偿。这一规定颠覆了房屋典当的“到期不赎即为绝当”的传统法则。 　　根据上述分析，目前的房屋典当业务与运作方式与银行抵押贷款相似，典当行以房地产抵押为担保发放贷款，并收取一定的费用及利息，其表现形式、实质内容更符合担保物权的特征，相关纠纷还是应适用物权法、担保法的相关法律规定。可以说，目前以房地产作抵押的典当，实际上是典型的借款抵押行为，本案同样亦不例外。 　　三、“当票”在房屋典当中的作用 　　在传统实践中，当票是当铺收取当物，付给收据，作为赎取当物的惟一凭证。当票上一般印有当铺名称、地址、抵押期限、抵押利率等内容，交当物人收执，到期凭此赎取当物。《典当管理办法》第三十一条就规定可以看出现代的当票与传统形式基本无异，具有如下两方面的作用： 　　（一）当票是一种付款凭证，能够起到证明借款合同实际履行的作用。房屋典当中，当票上载明的“当金数额”实为“借款数额”。按照房屋典当的惯例，典当行在发放当金时，通常会要求当户签署当票，以最终对当金交付履行、当金领受等事实予以确认。当户签字确认的行为，类似于在借条上签字，只是表现形式有所不同。 　　（二）当票是一种格式合同。根据《典当管理办法》的规定，当票上均需载明合同主体信息、借款金额、抵押标的、合同对价等合同内容。实践中当票类似于保险公司的保险单，属于格式合同，是典当行为行为重复使用而预先拟定的。当票上记载的合同内容一般已在借款合同、抵押合同中约定，因此，当票实际是在最后履行阶段，对借款合同、房屋抵押合同相关主要的权利义务内容予以再次简要的明确。 　　需要注意的是，房屋典当诉讼中，当事人一般既会提供当票，又会提供借款合同、房屋抵押合同等证据，在当票与后两者在借款金额、当物估价金额、利率等方面的内容，可能会存在不一致之处，这就会产生合同依据的选择问题。由于当票签定在后，因此当票可视为双方最后的意思表示，如果借款合同、房屋抵押合同与当票不一致，则说明双方通过当票对之前的权利义务约定进行了变更，根据意思自治原则，应以当票载明的合同内容为准。例如，本案中双方在合同中虽约定借款金额为300000元，而在当票上载明的实际支付金额为264360元，在确定实际借款金额时就应以264360元为准。 　　四、名为房屋典当实为抵押借款合同的效力问题 　　在认定典当行所签定的抵押借款合同的效力问题时，需要首先界定典当公司的性质，即是属于一般从事非金融业务的企业法人，还是属于特殊的金融机构。 　　虽然1996年中国人民银行颁布的《典当行管理暂行办法》（现已失效）规定，典当行是一种特殊的金融企业，但是自2001年、200