江苏省房地产业与人均GDP相关性研究.docVIP

江苏省房地产业与人均GDP相关性研究 　　摘要：近年来，我国各大城市的房地产业出现了快速增长的局面，江苏省的房地产业也发展迅速。探讨合理的房地产开发投资水平也因此成为目前市场中最热的话题。本文试图运用 SHTO 理论对江苏省住宅投资比重和人均 GDP 之间的关系进行实证分析。文章选取了1991-2010年江苏省住宅投资和GDP 数据，对江苏省住宅投资比重与人均 GDP 增长之间进行建模分析 并对未来五年江苏省住宅投资发展趋势做出了初步预测。 　　关键词：SHTO；住宅投资；人均GDP；江苏省 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-02 　　一、问题提出 　　改革开放以来，江苏省的经济和社会发展取得了巨大成就。1991年时，江苏省GDP为1601.38亿元。2000年时，江苏省GDP已达到8553.69亿元。从2001年开始，江苏省GDP平均年增长率为21%。2010年时，江苏省GDP达到41425.48亿元，是1991年（1601.38）的25.86倍，是2000年（8553.69）的4.84倍。同时，江苏省住房价格迅速上升，以南京市为例，2000年时，南京市区商品房成交均价为3150元/平方米，2005年，商品房成交均价小幅增长到4132元/平方米，到2011年时，已经涨到11200元/平方米。而江苏省全社会住宅投资额呈现不断上升的趋势。1991年时，江苏省全社会住宅投资额仅为171亿元，到2010年时，全社会住宅投资额已达到3665亿元。 　　房地产业是提高人们物质生活水平的关键产业，其发展对于我国国民经济的健康发展至关重要。因此选择科学的方法和恰当的指标对江苏省全社会住宅投资与国民经济发展之间的关系进行量化分析将有助于从宏观层面上把握江苏省住宅投资的总体水平和未来走势，从而促进江苏省经济的进一步发展。 　　二、理论模型 　　SHTO （ the share of housing investment as a percentage of total output ）， 即住宅投资占总产出中的百分比， 是由 Burns和Grebler于l976年提出的一个用来研究住房投资和国民经济关系的经济指标。一般情况下，在计算 SHTO 指标值时，选取年住宅投资总额作为住宅投资的衡量指标，选取国内生产总值作为国民经济产出的衡量指标。其计算公式为SHTO= Ⅳ/GDP 100% 式中 Ⅳ为年住宅投资总额 GDP 为国内生产总值。Burns 和 Grebler 选取全球 39 个足够市场化的发展水平不等的国家作为样本，通过排除其外部因素，利用统计手段分析，发现SHTO值和国家的发展水平，也即人均 GDP 水平存在着一种倒 U 型关系。同时，不同发展阶段的国家其SHTO值不相同。对于发展水平极低的国家，该值一般维持在2%左右。经济发展到一定程度之后该值将上升到8%。而该值在发达国家一般稳定地维持在3-5%之间。当人均GDP达到1550美元左右的时候 SHTO 值达到最大值。继而在这一峰值附近保持长期的稳定态势。 　　三、文献回顾 　　Burns和Grebler在《Economic Development and Cultural Change》一书中对于住房投资的资源分配问题进行探讨时，选取了全球39个发展程度不同的国家作为样本，提出了用SHTO进行住房投资与GDP关系进行研究的方法，得出SHTO与人均GDP存在一种倒U型的曲线关系的结论。 　　M.Ball和T.Morison的《Housing Investment Fluctuation： An International Comparison》认为：初期。随着人均GDP的增加，住宅建设投资占GDP的比重也呈递增趋势，人均GDP在500美元以下时，住宅建设投资占GDP的比例在2%以下；人均GDP达到2500美元时，这一比例为3%-5%。当人均GDP继续增加达到或者超过5000美元时，这一比例达到最高值6-7%，经过此峰值后，虽然住宅建设仍随着人均GDP的增加而增加，但是其在GDP中所占的比重呈下降趋势。 　　Kyung-Hwan Kim在《Housing and the Korean economy》中结合了长期资源分配、短期宏观波动情况，对住宅投资的大小、增长率、流动性进行了分析。接着讨论了韩国近几年房价持续上升的现象。同时利用韩国1970-2002年的数据对Burns-Grebler hypothesis进行了检验。 　　王松涛、陈伟、陈轶、方铭等在《房地产开发投资水平影响因素研究——北京、上海、天津、深圳房地产投资开发比较研究》中对这四个城市进行了定量研究和比较分析。运用SHTO理论和多元回归模型