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发展公共租赁住房几点思考 　　《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》要求，大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设，重点发展公共租赁住房，逐步实现公共租赁住房与廉租住房并轨建设。可以说，公共租赁住房已经在我国住房保障体系的发展战略中占据了中心地位，建设公共租赁住房已成为现阶段及今后一个时期保障性安居工程建设的重点工作。以河南省信阳市为例，“十二五”期间，信阳计划建设保障性住房108184套，其中公共租赁住房42771套，占到全市建设总计划的40%。面对当前公共租赁住房建设的繁重任务和资金保障不足、建设形式单一、配套政策不完善等因素的制约和困扰，结合信阳实际，笔者认为，加快公共租赁住房建设，应从以下几个方面着手。 　　一、多种渠道筹措建设资金，解决保障资金不足问题 　　公共租赁住房建设过程中资金筹集压力大、保障不足是各地普遍遇到的一个绕不开的难题，也是制约其发展的重要因素之一。要破解公共租赁住房建设保障资金不足的难题，必须统筹用好“三金”：即政府投资资金、社会融资资金、自身收益资金。 　　1.落实政府投资资金 　　公共租赁住房作为保障性住房的重要组成部分，政府负主体责任是理所当然的。各地政府必须将公共租赁住房建设资金纳入年度财政预算，通过资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式加大对公共租赁住房的投入；住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于公共租赁住房、廉租住房建设；从土地出让收益中安排一定比例统筹用于公共租赁住房建设和廉租住房建设；地方政府债券资金优先用于公共租赁住房等保障性住房建设。对财政资金安排不足的地方，应适当提高土地出让收益提取和地方政府债券资金安排比例。政府投资资金是公共租赁住房建设的主导资金，唯有不折不扣落实到位，才能引导、激励各种社会资金参与建设，形成补充。 　　2.巧借社会融资资金 　　《国务院关于加快发展公共租赁住房指导意见》对公共租赁住房的融资政策提出了指导意见，各地应结合本地实际，巧借外力、为我所用。一是进一步发展地方保障性安居工程投融???平台，为公共租赁住房等保障性安居工程建设提供融资支持。二是大力支持符合条件的保障性安居工程投融资主体发行企业债券，专项用于公共租赁住房建设；鼓励金融机构向符合条件的公共租赁住房投融资主体发放中长期贷款。三是对资本金足额到位、租金水平合理、实行市场化运作的公共租赁住房项目，金融机构在风险可控的前提下给予贷款支持。同时，还可探索设立公共租赁住房投资信托基金，吸引社会资金投资建设公共租赁住房，或采取资金补贴等方式支持企业建设公共租赁住房。 　　3.用活自身收益资金 　　公共租赁住房可通过租金、租售配套商业项目等形式，产生自身收益资金，达到弥补不足、循环使用的目的。对政府全额投资的公共租赁住房，租金收入可专项用于偿还公共租赁住房的贷款及维护、管理和投资补助。按照有关规定，公共租赁住房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，或出租，收益资金用于公共租赁住房再建设，以实现资金平衡。 　　二、多种形式参与建设，解决建设形式单一问题 　　目前，大部分地方的公共租赁住房建设模式为政府划拨土地、政府投资，建设形式比较单一。政府应引导、鼓励多种形式参与建设，多种渠道筹集房源。 　　1.政府投资建设 　　第一种是政府直接投资建设；第二种是政府通过收购、市场租赁等方式筹集公共租赁住房房源；第三种是政府注资成立国有性质的投融资公司，专门负责公共租赁住房的融资、建设和管理工作。 　　2.社会投资共建 　　由政府有偿供地并提供优惠政策支持，社会机构或企业出资建设，纳入公共租赁住房范围，由政府统筹管理。 　　3.开发企业配建 　　在建设商品住房、经济适用住房和棚户区改造、城中村改造时，按照一定比例配建公共租赁住房，由政府持有或回购，或由开发企业持有经营并纳入政府统筹管理范围。以河南信阳市为例，2010年信阳市开发建设商品住房250万平方米，若按10%的比例进行配建，可建设保障性住房25万平方米，此举可大大减轻政府的建设负担。 　　4.用工企业自建 　　远离城区、住房困难职工较多的独立工矿企业，在符合城市规划前提下，经批准，可以利用自用土地建设公共租赁住房，纳入政府统筹管理和政策支持体系，以优先解决企业内部职工住房困难问题。 　　5.设立投资基金 　　设立公共租赁住房投资基金，吸引社会投资，定向用于公共租赁住房的建设和运营。 　　三、严格兑现优惠政策，解决工作推进不力问题 　　按照相关规定，公共租赁住房在建设用地、税费征收、手续报批上可享受一定优惠政策，政府及相关部门应严格落实各项政策措施，合力推进工作开展。 　　1.优先保障建设用地 　　落实建设用地是实施公共租赁住房建设的基础和前提。建设用地能否落实