论我国商品房预售预告登记制度立法完善.docVIP

论我国商品房预售预告登记制度立法完善 　　【摘 要】本篇文章的主要内容是讲述商品房在我国的处境，从商品房的预售预告登记制度的历史背景出发，阐述了预告登记的制度价值，通过与商品房的预售合同登记制度的对比来叙述。但就我国的预告登记来说，不完善的同时还较为粗略，真正操作性并不强。按照我国物权法对商品房预售预告登记制度的规定，通过事前登记制度的立法完善，保障买受人的利益。 　　【关键词】商品房预售 预告登记 预售合同登记 立法完善 　　一、前言 　　房地产在我国是愈演愈烈，如火如佘的进行着，不管是在各大城市，还是中小城市，都可以看到这样一幕：当某个房地产准备开盘的时候，门前可谓是人山人海，都是前来排队买房子的。而在此之前就有人利用人脉将最好的，最高档的房子预先登记走了。更何况现在国家强调农村城市化，越来越多的农村户口正在以肉眼可见的速度向城市进军，而房地产购买房子就是在城市安家落户首要做的头等大事。在关于房地产商品房预售登记制度还不成熟的情况下，本文就商品房预售预告登记制度的完善做了一个讨论，希望对房地产商预售预告方面的制度有一个了解和帮助。 　　二、商品房预售预告登记制度出台的历史背景 　　在此之前，我想有必要了解一下有关于商品房预售预告登记制度出台的历史背景，这样有利于我们对登记制度价值以及制度完善做出最正确的分析。 　　一般来说，有关于商品房预售预告的相关规则或者说是制度都统归在《物权法》中。但是在《物权法》还未颁布之前，就已经出台了有关商品房预售预告的相关登记制度。由于，我国在商品房预售过程中仍然存在着大量的预售人置已经登记的预售合同于不顾，擅自进行商品房的转让登记，导致一房二卖和一房多卖的纠纷频发，深入探究，原因主要有一下两点： 　　其一、我国预售登记备案制度从实质上来说属于一个行政意义的客观备案义务，对于预售合同的生效并没有多大的影响，只是一个形式的制度而已，没有实际上的意义。以我国目前的现实情况来说，商品房预售的登记备案制度可以保护购房者的合法权益，同时也可避免和预防不必要的纠纷发生，在很大程度上，起到一个维护不动产交易安全的作用。但是，这种制度本身却并非是一种无权的登记，它使得购房者取得了尚未实际存在的商品房享有的无权性质的期待权。在相关法律、法规上只赋予了商品房预售登记行政上的意义，去并未赋予其法律强制上的意义。 　　其二、商品预售房合同实际上是关于正在建造中的尚未完工的商品房的预售合同，但是从预售合同定立开始到完工，在到不动产的交付和登记还有一段时间的距离，而在这一段时间差中，商品房的开发商可以与第二买受人进行二次签订合同，并将不动产和物权过户于第二买受人。而我们都知道，不动产只有在办理了登记之后权属才会发生转移，才会从真正意义上属于买受人，但是这样一来，先前的第一买受人因为没有登记，所以没有房屋的权属权，故而无法获得房屋，房屋权属于第二买受人，这对第一权属人来说，只能请求预售人在未来转移所有权或其它物权的义务，但这属于债权，根据物权法的物权优先原则，第一买受人只能要求预售人承担违约责任。 　　都知道衣食住行乃人生最基本，房屋是人们生活最基本的保证，虽然违约责任为买受人提供了损失的补偿，但是这种补偿也是事后补偿，金钱上在多的补偿也换不来买受人的房屋，况且还要经过成本高傲，耗心牢里的诉讼。故此，面对强悍的房地产开发商，我们又要如何为弱势的买受人提供制度上的保障呢？这在我国《物权法》上有明文规定了商品房预售登记制度为此提供了事前的制度保障，以使得处于弱势的买受人平衡自己的地位。 　　三、预告登记的制度价值 　　所谓的预告登记是保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。这种登记是不动产登记的特殊类型。其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。 　　预告登记的功能是限制房地产开发商等债务人处分其权利，比如，老百姓购买预售的住房，它涉及公民的基本生存权利，所以法律上承认买受人获得指定的房屋的权利有特殊保护的必要。因为购房人在与开发商订立预售合同后，只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商阍房屋以更高的价格出卖给他人，即“一房二卖”这种情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力。这些处分行为既包括一房二卖，也