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论建筑区划内车位、车库权属问题 　　摘要：随着社会的进步以及人们生活水平的不断提高，许多大中城市都出现了停车位严重不足的问题，因小区停车位的产权界定而引起的纷争层出不穷，房地产开发商与小区业主的矛盾也日益凸显。现实中有关车位、车库的归属问题的争议一直存在，理论学说上也尚无定论。本文通过对小区车库、车位的权属问题进行深入的分析和探讨，对于如何进一步完善我国的现有立法规定提出自己的建议，希望能为我国立法的不断完善贡献绵薄之力。 　　关键词：车位、车库；权属标准；建设用地使用权 　　一、我国关于小区车位、车库权属的争议 　　小区车位、车库的权属问题，关系到小区居民的切身利益，在物权法制定的过程中备受关注，理论界对小区车位、车库的归属问题也存在着较大分歧。主要有小区业主共同所有，[1]开发商所有[2]和约定归属三种观点。 　　开发商所有的观点主要是依据“谁投资，谁受益”的市场化原则，即小区车位、车库由开发商投资建设，自然享有小区车位、车库的所有权，属于物权的原始取得，对此我们不难理解。不难看出，这种观点解决的是车位、车库的原始所有权归属问题，完全符合法学的基本理念。 　　在《物权法》征求意见的过程中争议比较大的是小区车位、车库的继受取得方式问题，争论主要围绕业主共有和约定归属展开。认为小区车位、车库应当归业主共有的主要理由：一是车位、车库已经摊入建设成本，开发商将其再次买卖或者出租，侵害了业主的权利；二是在房屋销售过程中，开发商处于强势，如果车位、车库的所有权按照约定的原则确定归属，对业主不利。但是另一种观点认为，车位、车库的归属，业主与开发商有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的属于业主所有。业主共有的观点依据是小区车库车位是小区区分所有建筑物的配套设施，应当依附于小区区分所有建筑物。而约定归属的观点认为小区车库车位是独立的设施，可以和区分所有建筑物分开而单独流转。两种观点的共同之处是都承认开发商具有原始的所有权，其分歧在于小区车库车位与区分所有建筑物的关系，即小区车位、车库是严格??附于小区区分所有建筑物，作为建筑物区分所有权的共有所有权的客体，还是独立于区分所有建筑物，作为建筑物区分所有权的专有所有权的客体，也就是小区车位、车库的法律属性问题。 　　二、我国的立法选择 　　我国以法律的形式承认了小区车位、车库分为业主共有和约定归属两种方式，以及优先满足业主需要的原则。但其都有一个共同的前提，即在开发商出售商品房之前，小区车位、车库当然由开发商原始取得所有权，而所谓的业主共有和约定归属，是指针对不同的车位、车库法律限制开发商转移所有权的方式。也就是说，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，法定的属于建筑物区分所有权的共有权部分，开发商不能够单独出售，只能够随着专有权的转移由小区业主共有，而对于法律非强制性规定的车位、车库，则赋予当事人双方以充分的自主权，依意思自治原则确定小区车位、车库的归属，并且要首先满足业主的需要。 　　物权法的规定为小区车库权属界定提供了法律依据，该规定不仅是对地方性法规和实践中做法的总结和确认，也借鉴了国外的通常做法，以协调开发商和业主的利益为目的，允许当事人通过约定确定小区车库归属，存在一定程度的合理性。其规定不仅体现了私法的意思自治，体现了对当事人意思的尊重，而且符合市场经济的内在要求，有利于小区车库产权的清晰化和明确化，便于定分止争，同时有利于加强对小区车库产权的管理和利用，提高小区车库的利用率，增加开发商投资小区车库的积极性。但是究竟怎样的车位、车库是属于专有部分呢？“其他场地”具体指那些场地呢？小区共有和约定归属的分界线在哪里呢？ 　　三、车位、车库权属制度的完善建议 　　《物权法》关于小区车位、车库的规定需要相关配套的法律法规予以完善，或者出台相关的司法解释对物权法的规定进一步明确化，使物权法的规定更加明确，更加具有可操作性。 　　（一）明确界定“首先满足” 　　《物权法》第74条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库首先应当满足业主的需要。”学界的观点一般认为，该规定中“首先满足”，既包括首先满足购买权，也包括首先满足承租权，且其应当比一般的优先权更为严格，它不存在“同等条件”的限制，也就是说在一定条件下只要业主需要，就不能将车库、车位卖给非业主。这种需要既可以是业主的现实需要，又可以是将来可能的、潜在的需要，只有这样才能更好地保障业主的权益。 　　最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第四条[3]规定：“建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或