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中心区域城市建设对房地产业影响 　　【摘 要】 本文以大同市为例，分析了城市建设对房地产业的影响，提出了推动房地产业健康发展的对策。指出大同市在建设区域中心城市的过程中，从内外两方面推动房地产发展，实现了房地产业质的跨越。但是，推动房地产业发展要做到规划先行，要培养房地产开发商“以人为本”的服务理念。 　　【关键词】 城市建设；房地产业；产业布局；影响 　　从2008年起，山西省大同市启动“跨越发展，绿色崛起”城市战略转型工程，提出在五年内转变“以煤为基，一煤独大”的经济产业现状，加强新能源、装备制造、现代物流、现代农业、文化旅游等产业的支柱地位培养，利用区位优势和重工业基地家底，建设晋冀蒙交界处的区域中心城市。 　　在宏观发展战略思想指导下，大同市从改变城市面貌入手，先期打造适合高端经济元素落户发展的空间环境和文化氛围，陆续展开古城保护性修复工程和御东新区建设，实现“一轴双城并行发展”的空间格局。围绕空间格局的转变，大同房地产市场迎来质量效益双丰收的黄金时期。 　　资料统计显示，2011年，大同市房地产开发投资完成110.0亿元，比上年同期增长48.1%，高于全市固定资产投资增速11.2个百分点。在房地产开发投资中，住宅投资完成86.5亿元，同比增长49.3%，高于房地产开发投资增速1.2个百分点，所占比重为78.6 %。2012年1-5月，大同市房地产开发投资完成216005万元，同比增长22.3%，占大同市固定资产投资的比重为15.7%。房地产开发投资总量在山西省各地市中，位居第2，房地产开发投资的增幅位于全省第6。其中商品住宅投资稳定增长，商品住宅投资完成136987万元，同比增长48.9%，占房地产开发投资的比重为63.4%。这些数字是大同市建设区域性中心城市建设拉动房地产发展的直接体现。 　　拉动房地产发展从内外两方面得到具体体现。从2002年起至2008年，大同市城市房地产企业和业绩增长曲线始终平缓，除旧城西部沿御河带有零星楼盘外，多数城市区块无成规模的房地产开发，造成市场低迷的主要原因之一是城市布局相对稳定，市民对住房的刚性需求不强。2008年，全市大规模旧城改造和古城保护性恢复重建工??开始，先后完成环城墙建筑动迁，城市历史文化标志区住户动迁以及危旧房改造动迁等工程，动迁安置推动房地产市场进入高速消费期。 　　从近期运行态势看，城市涉迁来的住房刚性消费主要体现为经济类型住房的井喷式增加。从2009年起，大同市陆续开工四大安置新区，其中最大的安置新区居民住户承载量近万户。巨大的工程总量让众多房地产企业满负荷开工运转，至2012年，已竣工安置房面积达624万平方米，大量涉迁居民搬入新居。在动迁户们离旧住新的过程中，商品房的需求量与二手房交易量也不断上升。随着新型居民小区的兴起改变了城市物业消费品味，一些虽未涉迁但是物业管理水平差，宜居指数低的小区内居民住户在对比心理影响下希望改变自己的生活状态，释放消费潜力购买商品房或大面积二手房。2011年，大同市商品房销售面积为46.2万平方米，比历史同期有明显增长。 　　区域性中心城市建设改变了城市功能和城市居住格局，引发选房理念和关注点的改变。在“一轴双城”城市战略框架中，原先处于城市东郊的御河被定为城市生态景观带。作为宜居环境的典型代表和旅游文化产业的重要支撑，在这条景观带上，除建有华北不多见的绿化景观外，还开发建设婚庆主题公园和高档休闲度假区，城郊荒地经过精心打造，化身成为高档品质生活区。在御河的东侧，是建设中的御东新区，围绕打造新型的城市政治、文化、商业和居住中心理念，建有体育馆、大剧院、展览馆、博物馆等文化功能设施和华北最大的城市山水景观区――文瀛湖生态森林公园。 　　“场所认同代表着对物理环境的知觉，用来定义、维持和保护一个人的自我认同，并且包含着对特定场所的强烈感情依赖。”，受到当下改变及未来预期的带动，上述区域成为房地产市场关注的热点，引领城市居民住宅选择的走向。综合2012年大同市房地产数据，可以发现，随着城市功能结构区域的重新组织，房地产投资的地域热点同步发生改变。以御河穿城地段为例，由原来的城郊型三类地段一跃升级成热点地段，到2012年11月，商品房住宅的平均价格由2011年中旬的3800元升至5600元，创大同房地产单价升幅之最。此外，文瀛湖生态森林公园随着城市副中心区位优势的确立，也成为房地产市场掘金的主要区域，良好的生态环境、得天独厚的交通优势、轮廓初显的产业规模，为房地产置业的未来勾画出美好前景，吸引有投资眼光的市民释放前所未有的消费潜力。截至2012年底，已有三家国家级房地产企业落户御东新区开盘，包括恒大绿洲、复地和绿地集团，商品住房平均销售价格达到每平方米4200元。 　　当代经济学认为，区域中心城市的基本特征表现在现