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重庆市公租房引入REITs融资SWOT分析 　　【摘 要】使用SWOT分析法对重庆市公租房REITs融资模式进行了系统分析，找出了在重庆市公租房融资中应用REITs所具有的优势和劣势、面临的机会与威胁，然后用系统分析的思想，把各种因素进行整合考虑，为重庆市公租房建设能够顺利引入REITs融资提出一些建议。 　　【关键词】重庆市；公租房；REITs融资；SWOT分析 　　一、引言 　　重庆市在2010-2012三年内开工建设4000万平方米左右的公租房，按概算需总投资约1200亿元。而重庆市公租房融资采用“3+1”的方式，政府的土地投入，中央和地方财政支出，以及2010-2012年所征收的房产税，作为资金来源的主要三个方面，剩下的约800亿元由市财政局与市国资委牵头，通过社保基金、保险信托、向大企业融资、银行贷款等多个渠道解决。在公租房融资方面，地方政府扮演了极其重要的角色，但公租房建设却不仅仅是个阶段性的工作，能否实现持续的融资和还款能力，是重庆公租房建设所要面临的重大考验。因此，融资模式的创新、融资渠道的拓宽是解决上述问题的必然选择。 　　二、REITs的概述 　　REITs是依托房地产未来经营收益进行融资的一种金融产品，它能接受具有不同资金规模的投资者投入房地产行业，将房地产业与大众投资者联系起来，从而使房地产市场与资本市场有机结合，促进了房地产行业的发展和资本市场的拓展。 　　REITs起源于20世纪60年代的美国，90年代后逐步扩大到英国、日本、中国香港、中国台湾等国家和地区。REITs作为在国际市场上日益成熟的房地产直接融资的金融产品，已经成为房地产金融体系必不可少的金融工具之一。重庆市若能在公租房建设中利用REITs进行融资，吸收大量的民间资本，不仅能减轻政府的财政负担，还能建立起稳定的公租房建设资金来源渠道。所以REITs融资是重庆市公租房建设过程中值得研究实施的解决公租房建设资金问题的一个有效渠道。 　　三、重庆市公租房引入REITs融资模式的SWOT分析 　　1.优势分析 　　重庆公共租赁住房的需求量大，收入来源稳定，风险较小。重庆市截至2012年11月底公租房开工建设总量达3661.62万平方米，58.07万套，其中已竣工面积为659.54??平方米、11.29万套。这一数量能够带来长期稳定的租金收益，再加上房地产固有的保值增值性，可以使投资者获得较为稳定的收益率。并且REITs具有能够分散投资风险的优势，同时REITs在公租房融资中隐含政府信用。 　　重庆吸引国内民间资本潜力巨大。2011年重庆市温州周活动开幕，当天重庆方面与温州民企签约项目总投资超过350亿元，温州民间资本强势注入重庆。REITs申购门槛低，即使是小额投资者也能参与到公租房的开发投资中，REITs凭借其特有的证券化特点给民间投资者们提供了一个相对稳定的投资渠道。 　　2.劣势分析 　　重庆保障性质的公租房收益较低。目前重庆公租房租金在10元每平米左右，租金收益相对较低。我国30年期国债的到期收益率是4%，一般企业债的收益率较同期国债收益率高1-2个百分点。如果公共租赁房要实行REITs融资，每年还会按REITs产品市值的0.5%-1%向信托公司或基金管理公司缴纳管理费。因此，只有收益率达5.5%以上，项目才有实行REITs融资的可能性。 　　重庆公租房的REITs融资模式处于概念阶段，各方面都还是空白，专业人员短缺。REITs在公租房运作中过程复杂，每一环节都需要较强的专业知识作为依托，公租房建设离不开政府部门的参与，而政府部门熟悉REITs的专业人才非常匮乏。 　　3.机会分析 　　公租房的发展将成为投资领域的另一选择。国家对商品房市场进行了严厉的宏观调控，商品房市场热度有所减弱，部分投资资金试图寻找其他的投资机会。与之相比，国家大力支持的公租房建设成为有待开发的新投资领域，公租房享受税收减免等国家优惠政策，能够带来稳定可预期的现金流。 　　重庆的对外开放不断深化，能够借鉴国际上的先进经验。自直辖以来十余年的发展，重庆已与世界200多个国家和地区发生贸易关系，并且在金融领域也有比较广的合作交流。随着对外开放的不断扩大和深化，国际交流会为重庆带来各个方面的新思路，重庆公租房REITs融资的运作也能够取得“他山之石”的效果。 　　4.威胁分析 　　重庆市在利用REITs融资过程中没有完备的法律法规可供参照，存在一定的法律、政策风险。目前国内有《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》等相关法律法规。但是这些严格来讲都只是基础，还没有一个真正房地产投资信托基金法出现，对基金的资产结构、资产运作、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制，致使国内的房地产投资基