销售模式5月祥腾商铺营销策略方案报告.pptVIP

祥腾假日风情商业街营销简报 Lifestyle Shopping Park LSP——时尚生活享乐园 企划广告主标语 A、B两种方案 摩登不夜城，时尚享乐园 释义： 源于项目概念定位，针对项目核心客群—— 青浦区域客群的心理需求和产品需求，旨在呈现灯火阑珊、缤纷璀璨的繁华商业场景。 “享乐”是点睛之笔，享受一种乐活生态的情景商业氛围，享受一种乐趣横生的时尚生活消费方式，享受一种乐开心怀的缤纷美食盛宴，在现代建筑风尚的映衬下，打造成集结衣、食、住、行、吃、喝、玩、乐为一站式体验和消费的时尚生活享乐园。 流金商道，缤纷乐园 释义： 将商业投资价值与繁华商业景象双重突显，600米商业长街即是时尚情景体验街区，又是流光溢彩的商业黄金大道。即是一体化时尚生活享乐园、名流商务宴请、娱乐的会客厅，也是上海新兴的投资金地标。 快速去化，现金为王，追求相对利润。 分层销售： 除部分复式商铺以外，其余全部根据楼层分开销售。 优势： 可以降低总价； 降低投资门槛； 可以拉大价格差； 促进高楼层销售。 多种销售形式并存： 直接销售—— 区域范围：沿街商铺 带投资回报销售—— 区域范围：内街及A区 带租约销售----- 区域范围：三楼 好处： 可以提高销售单价，刺激市场 组团分割依据 商铺价值梯度展示 利于价格层次划分 利于销控 推盘规则拟定 1区1F沿街商铺为该项目价值及关注度都最高的商铺，亦为我司初步确定的首批开盘的商铺，其均价应设定为该项目的最高； 2区虽未处双面沿街商道区，但于现阶段人流、车流主入口，展示效果佳，商铺价值仅次于Ⅳ区1F沿街商铺； Ⅳ区2F与Ⅴ区1F商铺处于同等价值水平。所以，可将Ⅴ区1F的商铺单价，在做了投资回报后的优惠折扣价，与Ⅳ区2F的商铺直销价持平。给予投资购买者以两种不同方式的选择； Ⅱ、Ⅵ区为本项目面积较大的独立商铺，均价应保持在同一档次。 在区位上， Ⅵ区临靠两河，观景效果为本案中最佳区域，但商铺总面积为本案中之最，单价的高低势必影响该区域商铺的总价。 Ⅱ 区其建筑形态上是本案中最为前卫的，总面积低于Ⅵ区商铺，且我司初步考虑，该区域商铺作为项目自留带投资回报的租约性商铺。 由此，作为项目形象点的Ⅱ区商铺均价可以略高于Ⅵ区，以促进Ⅵ区产品销售； Ⅲ区位于B区和C区的中间，分布于通往明慧苑的主要车行、步行通道两侧。虽然对于项目主入口的昭示性差，但对于慧明苑的居民为必经之路，1F商铺价值点仍待挖掘； 而整个项目中最区域劣势的商铺为Ⅲ区和Ⅴ区的2F商铺，其均价应设置为该项目中的最低价。 项目组团均价排列：（由高到低） 6#，7#, 8#楼一楼 ↓ 13#，15#楼 ↓ 23#，25#，26#楼 ↓ 6#，7#,8#楼二楼 ↓ 9#单向开门部分商铺，10#,11#,12#楼一楼 ↓ 16#，9#楼双向开门部分商铺 ↓ 9#，10#,11#,12#楼二楼 特殊区域： 17#，18#，19#，20#，21#楼，作为项目形象点，均价可以超过A区，以促进A区 产品销售（实际均价应稍低于A区）。 5年回报，每年8%回报率： 区域范围—— Ⅱ、Ⅲ、Ⅴ