县城操盘.docVIP

1.县城由于普遍还处于价格低洼区，楼盘的差价不会像城市动辄几千、上万，单位面积的盈利差价也有限，因此在营销费用上尽量能省则省，应该在成本控制上做足工夫。2.楼盘设计和施工上，不需要请太过于名牌的设计师和施工单位，应以实效、节俭为原则。在县城，世界著名的设计师，估计没几个人知道，也想不到会好在那里，国内较好的设计单位即可，但施工单位不能太差，县里人讲实效，如果楼盘施工管理、质量太差，则后患无穷——尤其县城人相对大城市会处理事情会更冲动、更显野蛮，如果房子出现问题没有得到很好的解决的话，更容易引起小范围的围攻、打砸事件。3.注意县城小农意识对购房习惯的影响。比如房子风水、买房喜欢挑好日子，因此在拿地、房子营造的朝向、户型、格局都要考虑到当地的风俗习惯，另外开盘的日期也应该有所选择。4.推广渠道以底成本、具有实效的渠道为主。围挡、巨幅、三翻、道旗、路牌、横幅、派单（包括DM邮寄、夹报）等传统大城市经常用的推广渠道都可以用。另外县城的公交车、环保袋效果也不错。而报广和电视广告则不宜多做。因为县级城市读报的很少，而看电视的一般都比较喜欢看省的电视。当然，在电视上做广告对高端项目的形象竖立还是很有好处的。5.应该以圈层营销及定向营销为主。通过举办大、小型活动，邀请县城具有楼房购买能力（公务员、企业事业单位员工领导、教师、私营企业主等）的人员参加活动，形成某个圈层的良性互动；另外对当地具有特色的某个产业或市场可进行定向传播，通过与产业的协会或者市场的管理层举办各种活动、派发宣传单页，连续进行市场撬动，可以达成较好的销售。在县城里面，搞表演、抽奖、赠送礼品之类的活动参与者众，普遍人气都很旺。至于怎么能从人群中抓取成交客户，就要靠不同的活动营销方法去筛选了。6.宣传诉求上，应更直露。比如几重环保标志、几项最新科技、买楼盘送什么……而在吸引他们前来的广告上，也可活动优惠、活动赠送等上进行直接诉求。县城的人们、尤其老一辈的人（虽然可能都是三四岁的儿女买房，但这些老人常常是家里买房最后的敲定者）对这些实惠和时髦的环保、科技比较追崇。7.客户群上，乡镇人群是不可忽略的重头。调查中发现，很多乡镇的有钱人都是县城楼盘的消费者，对乡镇的有钱人而言，到县里买个房子是很显示有钱、体面、荣耀的事情。8.口碑宣传很重要。县城小，人也不多，彼此之间不是七大姑八大婆，就是对门对户，是邻居，而在县城，人际交往也不像城市里老死不相往来，因为在县城，出一点点新闻一个晚上就传得满街皆知。如果一个楼盘哪出了点问题，传言一出就就变成“满城狗血”了，同理，如果楼盘的品牌、形象在一些人脑海里形成口碑，也很快由晕轮效应变成众所周知的好房子、好开发商，因此应不时地給老业主一些优惠，多在园区组织业主活动，尽量避免与客户发生冲突，销售人员、物料、营销活动等各种细节都要把握好。9.二三期开发上，老带新或者价值分享之类的活动不错，老带新，新老都可赠送移动的车位抵用券、物管费，或者直接给予一定的现金，县城的人，亲戚之间本就喜欢住在一起，再給一定的物质诱惑，很多业主都会纷纷拉拢自己的亲朋好友来买房，卖力程度更甚于专门请的营销人员。10.定价上，一般遵循低开高走，利用县城人买房具有投资、自住，尤其投资成分更重的情结上，利用追涨杀跌，造成追捧现场。另外还有注意县城的人因为圈子小，熟人多，利用熟人、当官的来砍价的关系户不少，因此要留足一定的砍价空间。我针对以上几个点，再剖析一遍，还原一下县域经济的市场二楼说的应该是个别现象，估计也是一个基础县域得项目，口碑效果明显到是真的，但是不知道你指得全面不全面，是不是了解了县城人对圈子的理解与认同，2个白话说脸面。宣传单一你不是只是指得单页派单吧，先说单一问题，其实县城是没有第一媒体的，但是很多深渠道可以挖掘，针对不同客群可以挖掘出不同渠道，比如公务员，可以深入深入在深入，深入到机关党报，宣传墙云云，关于预算紧，是这样的，首先不得不承认县城得多数开发商是没有从事过地产得，一般从事其他行业的比较多，我总结起来开加油站的和道上的居多，但是他不懂地产却比我们懂县城。四楼说得口碑我就不重复了，但是有一点要说，不要让项目的营销工作成一潭死水，要不断的搅，不要非根据时间节点，这个是最省钱的方式云云，关于礼品的话不是这么说的，哪都一样，关键是是客群和手段，曾经给公务员发过馒头你信吗？手工的。给农民工发过巧克力，牌硬得。人脉团购还是要看环境，看开发企业的利润期望值与资金链平衡状态，不是说在县城就没有技术手段得。还是看开发商，我们能解决的只是关于办法的问题，改变不了局势得问题。举一例，做人脉团购也要逐层来做的，做好有效控盘，否则丫会坏我的事得。做到什么位置，做到什么程度都是根据营销环境来解决得云云，第四点跟第一点整合一下。先说五楼说的档次问题，首先抛开区域