不动产价与回报的一类评估模型分析-analysis of a kind of evaluation model for real estate price and return.docxVIP
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- 2018-06-28 发布于上海
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不动产价与回报的一类评估模型分析-analysis of a kind of evaluation model for real estate price and return
学位论文原创性声明本人郑重声明:所呈交的学位论文,是本人在导师的指导下,独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外,本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究所做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本申明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名:日期:年月日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保管、使用学位论文的规定,同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版,允许论文被查阅和借阅。本人授权山西财经大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本学位论文属于保密□,不保密□。在年解密后适用本授权书。(请在以上方框内打“√”)学位论文作者签名:指导教师签名:日期:年月日日期:年月日1绪论1.1选题背景房地产又称不动产(RealEstate),是土地、土地定着物及产权的有机结合[1]。随着中国市场经济的发展和房地产制度改革的深化,从20世纪80年代后期开始,特别是中国土地制度重大改革的实行,房地产业作为国民经济的支柱产业,蓬勃兴起。房地产产品作为市场经济的商品,正在参与生产与流通过程。房地产作为一切经济活动的基础和载体,对经济发展具有高度的敏感性和超前性,经济高速增长的过程必然以房地产业的高速发展为前奏和主要内容。由于我国房地产业发展速度过快且不太成熟,同时,房地产的市场条件处于动荡不定的变化之中,而决定房地产市场价值的效用、稀缺性及有效需求又受到市场参与者不断变化的行为和所关注事物的影响。房地产的投资者、担保者、购买者及管理者必然要对他们的预期进行适时反复的调整,以适应变化的情况,做出正确的决策。由于我国市场经济发展时间短,房地产交易市场还不完善,对房地产评估的理论水平和实践能力还存在很大的制约等因素。因此对房地产市场价的评估、评估理论和方法的研究是我国房地产业,同时也是评估行业的一个热点。我国市场经济、商业经营活动的繁荣和发展,商业或住宅类房地产的投资开发近些年都受到普遍关注。对房地产产品的需求越来越大,不仅仅是房地产消费,更重要的是房地产投资,获取回报。由于房地产市场存在着巨大的市场机会和发展空间,对投资者产生了巨大的吸引力。投资者纷纷把巨额资金投进房地产市场,以期获得高额回报。虽然国家已经出台一系列的政策以减缓房地产投资过热的现象,但在许多城市,特别是开发规模和市场需求都还没有出现饱和的多数城市,该类型投资还有相当的上升空间,投资依然过热。在对房地产进行投资的过程中,房地产的回报是吸引投资者的主要因素。高额的投资回报不仅能够让消费者从投资中获得不小的收益,更是大部分商家投资的出发点。在房地产投资、开发决策中,回报指标成为考虑项目取舍的关键因素。因此,关乎房地产投资成败的回报评估作为房地产评估中的重要一块,也越来越被人们所重视。众所周知,房地产市场价与回报的评估方法是否科学、技术是否先进可靠,直接影响到评估结果的客观合理性,关系到房地产投资的成败,关系到对房地产业的宏观调控力度,进而关系到房地产业乃至整个国民经济的正常运行。处在这种大环境下的房地产评估,作用就不言而喻了。综上所述,不动产市场的快速发展,使得不动产评估业务日渐重要,而实现不动产评估精细化是市场规范发展的迫切要求,因此,研究不动产评估方法是满足这一要求的有效途径和必然趋势。基于此,本文在张所地主持的国家自然科学基金项目“不动产价与回报的混合评估系统研究”(No和山西省自然科学基金项目“不动产市场价与回报的非线性双重随机预测系统研究”(No的资助下,进行了不动产价与回报的一类评估模型研究。1.2国内外研究进展房地产业作为支柱产业在各个国家的经济发展中占有十分重要的地位,西方欧美等国家的经济发展一直走在世界的前列,其房地产市场也相对健全和完善,并保持着良好的发展势头,与此同时,学者们也进行了一系列的研究工作。1.2.1国外研究进展从20世纪60年代起到现在,国外一批有影响的学者一直对房地产市场价与投资回报的评估方法及技术进行了广泛的研究,可概括为以下三种方式:(1)应用Markowitz资产组合理论(MPT)[2]、Sharpe资本资产定价模型(CAPM)[3]、Ross套利定价模型(APT)[4]研究不动产市场价、回报与风险之间的关系,并进行预测评估①以Markowitz(1952)[2]资产组合理论(MPT)为基础的现代资产组合理论,探讨了各种不同资产在构成资产组合中的回报与风险之间的关系。Markowitz(1952)[2]的资产组合理论认为最优资产组合是在风险一定的情况下,资产组合的期望回报率最大;或是在给定的资产组合回报率为常数的情况下,资产组合的风
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