租售房地产投资的案例.docVIP

案例1：租售房地产投资……………….……………….3.建设内容和规模××小区占地8.78公顷，总建筑面积15.7万平方米，其中一期工程建筑面积3.4万平方米已经竣工发售。××北小区项目属于二期工程，建筑面积12.3万平方米，拟建6层条式楼多栋，建筑面积3.1万平方米，占地5683平方米；少量营业用房，建筑面积1320平方米；楼群中布置3栋26层点式楼，建筑面积9.1万平方米，占地3850平方米。………………………………9.实施进度计划及计算期计划2000年10月开始施工，建设工期为3年。项目计算期为6年10.用款计划用款计划见表1-1表1-1 用款计划表项目金额（万元）123土地费用420100％前期工程费28100％基础设施建设费10100％建筑安装工程费991710％33％57％公共配套设施建设费9663％33％4％开发间接费管理费用9933％33％33％销售费用9917％50％32％开发期税费36741％33％26％其它费用18355％33％12％不可预见费44933％33％33％11.投资估算本项目总投资为12391万元，其中土地费420万元、前期工程费28万元、基础设施建设费10万元、建筑安装工程费9917万元、公共配套设施建设费96万元、管理费用和销售费用各99万元（按建筑安装工程费的1％计）、开发期税费367万元、其它费用183万元、不可预见费449万元及财务费用722万元组成。详见附表1-1。12.资金筹措项目总投资12391万元，其中项目资本金3000万元，分两年等额投入；商业银行贷款3891万元，3年的贷款比例分别为12.4％，35.6％和52％；不足部分拟由预售房款解决。详见附表1-2。13.贷款条件年利率5.85％，按单利计息，宽限期3年，3年等额还本。14.税费率税费率见表1-2。表1-2 税费率表（％）税费项目税费率税费项目税费率营业税5公益金5城市维护建设税7法定盈余公积金10教育费附加3任意盈余公积金0企业所得税33不可预见费4房产税（按租金）12土地增值税30、40、50超率累进15.销售与出租计划××小区项目高层、多层住宅和部分营业用房计划在4年内全部出售。住宅楼从项目开工第2年开始预售，分期付款、按20％、70％和10％分3年付清。出租房第4年开始出租，出租率第4年为80％，以后各年均为100％。各类房屋销售计划见表1-3表1-3 房屋销售计划表（％） 年份类型2345高层楼房404020多层楼业用房303040根据××市近期相同房地产项目的售（租）价和居民购买力的预测，计划××小区高层住宅楼售价1800元/平方米，多层住宅楼售价1250元/平方米，营业用房一半出售，售价3500元/平方米。售房加权平均价为1670元/平方米。营业用房另一半出租，租价1000元/年.平方米，建设期出租房不预租。16．财务分析16.1分析依据建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，中国计划出版社出版，2000年。16.2盈利能力分析项目在计算期内经营收入20671万元，可获利润4954万元，扣除所得税、公益金、公积金后还有2821万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为1137万元，所得税为1635万元，土地增值税为2202万元，合计缴纳税金4973万元。和项目业主投入的资本金3000万元相比，在6年内项目盈利和缴纳税金的绝对额是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。详见附表1-3～附表1-5。项目全部投资内部收益率（所得税前）为28.8％，在预期可接受内部收益率为20％时，项目净现值为781万元，项目投资回收期为3.8年。资本金内部收益率为39.2％，项目净现值为909万元，详见附表1-6和附表1-7。商品房投资利润率＝利润总额/总投资×100％＝4954/12391×100％＝40％商品房资本金净利润率＝税后利润/资本金×100％＝3319/3000×100％＝110％16.3清偿能力分析按照项目的借款条件和还款计划，项目建设期不还本金，从第四年开始分3年等额偿还本金，每年还1297万元；借款利息每年照付，总计付利息722万元。详见附表1-816.4资金平衡分析和资产负债分析在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。资产负债率是比较低的，资产负债率最高是（第3年）仅47％。因此，从总体上看，项目的清偿能力是比较强的。资金平衡分析和资产负债分析详见附表1-9和附表1-10。16.5敏感性分析将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方向变动10％，则全部投资内部收益率将分别下降至20.1％和17.7％，净现值分别下降至1