唐山天壤的项目营销沟通.ppt

缔造城市新生活 发 展 商 ：唐山市天壤房地产开发有限公司 整合提报：华业行 时 间：2009-9-1 我国宏观经济将呈短期回升、中期波动、长期率先复苏的走势。 基本面决定房地产市场长期走势，GDP增速与商品房销售增速、价格增速存在一定的相关性，在未来GDP低速增长的情况下，房地产市场销售量增速将在较低水平维持，长期内房价相应呈低速增长。 城市中心的公寓类高端项目与房地产各类产品相比较受到冲击较小，并且在之后的恢复中由于地段的优越、城市资源的认可、产品的品质保证和优良的保值增值性使其更加稀缺，具有明显的抗跌性和保值性，让需求市场更加具有信心。 宽松的货币政策使刚性需求得到了释放，住宅成交量大幅度攀升；而因货币政策引起的对通货膨胀的预期又促使投资客大量出手，房地产市场成为刺激经济的绝招。 唐山房地产市场综述 2009年1月至7月，唐山市房地产开发完成投资109.03亿元，同比增长1.5倍；其中住宅开发完成投资80.10亿元，同比增长1.4倍。 销售保持旺盛态势。1月至7月，唐山市商品房销售面积达186.82万平方米，同比增长1.1倍；销售金额为55.57亿元，同比增长1.1倍。其中住宅销售面积172.29万平方米，同比增长1.1倍，销售金额51.84亿元，同比增长96.1%。 新开工面积实现较快增长。1月至7月，唐山市房地产新开工面积384.39万平方米，同比增长88.7%。其中，住宅新开工面积322.12万平方米，同比增长69.8%。 1、周边的项目以中高端大规模社区为主，后续潜在推售量大，项目面临后续竞争压力较大，项目宜采取速战速决销售策略；2、周边项目成交毛坯均价塔楼大多在5000-6800元，板楼大多在5800－8000元/平米；本项目要想实现7000元以上均价面临难度较大，必须要在定位和项目价值整合方面有所突破。3、市场上供应户型产品线较全，畅销面积区间在60-80平米、90-120平米，以二居和三居为主力户型。现所余房型多为采光朝向或楼层等问题户型。4、目前区域内的项目大多为欧式风格和现代风格，市场上缺乏有特点、有新意的建筑风格，未来风格化产品将成为市场空白，对于本案综合体而言存在较大机会。5、市内客户为绝对主力，郊县购买客群有逐渐增加的趋势；投资客比例较低；短期市场主流仍将以增加居住面积为主要改善目标。随着大盘的纷纷入市，客群消费观念逐渐成熟，渐渐由过去只关注价格和户型过渡到注重项目环境、配套、物业管理和项目附加值等综合软性因素上。 项目定位方向分析 户型定位建议—做市场主流 产品调整建议 规划评价 劣势规避 外立面建议 景观建议 户型调整建议 全方位提高产品舒适度 一、规划评价 产品定位与市场需求吻合度较好，但产品线、产品梯度过于单一。 平面布局价值最大化较为合理。 园林景观需注重关键节点营造，注重商业街和行道树的氛围营造。 商业和住宅协调性较好，但商业街对高压线劣势规避考虑较少。 商业与住宅入口交通动线过于集中。 沿街展示面较佳。 二、劣势规避—中间高压线问题 1、产品方面 最佳方案是与政府部门协调移开高压线塔或改暗埋方式，虽会相应增加成本，但对于临高压线物业销售和商业街招商将有助于价格提升，促进整体销售； 满足建筑规范至少退距15米，退距越大越好；但地块规模有限，可调整范围有限； 临高压线住宅防电磁辐射玻璃材质选用 商业街加大绿植密度，并且顶部加屋顶，主动屏蔽与美化，降低高压线路对人群身体及心理的双重影响。 2、销讲说辞规避，从建筑规范上、技术测量方面引导客户。 3、现场包装：售楼处注重规避高压线的视觉影响，北侧与西侧用高大植物进行相应遮挡。 三、外立面建议 五、主力户型调整建议 板式高层户型调整建议 1、调整方向：在维持大进深和楼长的前提下，对产品线进行优化，丰富平面布局，增加户型亮点。 2、户型借鉴，建议以两梯四户为主。中套增加复式户型产品，提高了公共空间的环境质量，使阳面采光分配更趋于合理。边套户型全明户型，舒适性极大提高。 户型亮点建议 户型亮点建议 塔楼客户/产品细分----零居 客户/产品细分----1+0.5居 塔楼客户/产品细分----2居经典 塔楼客户/产品细分----2+0.5居 六、交通动线建议 项目价格定位 现有价格水平：09年8月，塔楼毛坯均价5000-6800元，板楼大多在5800－8000元/平米。 价格增长特点：小步快走，稳步上升 价格涨幅：每年500－800元 预计项目开盘时间：09年12月 预计开盘时市场价格：塔楼6200元，板楼6800元 领先市场：产品、营销领先市场半步，价格领先市场半年 销售计划及排期 内部空间分割 广告创意及表现 附：公司团队及操作模式 项目操作四大保障体系 NO.1　盛唐国际 案名解析: 1〉唐山，本是李世民以国命名之