商业场的项目市场定位的研究及全程代理计划书.docVIP

地产江湖 HYPERLINK / ――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 地产江湖 HYPERLINK / ――数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！000000商业场商业地产项目市场定位研究及全程代理计划书[JW2002]048号呈递单位：四川经纬咨询有限公司（经纬策划）呈递日期：二零零二年十月二十八日商业场项目市场定位研究及全程代理计划书一、项目概况：·本案位于成都市传统核心商业区内是由原成都唯一的商业街“劝业场”重建而成的“商业场”，西临东风商业，东接王府井，北与成都川剧艺术中心相望，南跨过街天桥与春熙路相通。·就本案所处片区形象而言，已有五星级皇冠假日酒店，春熙路商业街、太平洋、王府井商城、东风商城等，是最成熟的商业核心区，市场档次与开发方向已然确定。·在市场定位研究中，共栖型功能关系、互补关系、协作关系将是本案研究的重点。·由于甲方已经兼并商业场小学及审美轩饭店地块，本案将重点研究是否兼并东风商场等。·根据调研结果，这块地规划条件是容积率4.0，建筑密度30%，其中建筑密度30%将直接影响到甲方的商业利益（底层商业用房的多少），将是今后工作的重点。二、本案在市场定位中要解决的几个问题本项目要解决的最关键的问题是如何发挥该地块最大的经济价值。同时，在确定该项目的定位时，需解决下列几个方向的问题：1．本案是否兼并周边地块，兼并与单做哪样更能获取最大的经济效益。2．探索新的购物模式，以区别于周边商业而获得更快的效益。①对消费者及其需求特征判断，即购买人群的区域特征，年龄特征，收入特征，交通手段等。②判断消费者对项目所在地的认识，即片区功能和档次的认识？有什么优势？有什么不足？③消费者在购物之外还有什么特别的需求？④市场竞争环境分析和判断，发现本案可发展的竞争优势。3．商业物业总平面布置方式及形态构成通过研究相关片区商业物业形态，市场容量及需求状况，决定本案是做大型购物商场还是做成商业步行街更容易为市场所接受。在总体规划中明确本案的商业档次，能否建部分homeoffice 住宅，怎样更大化的增加好口岸，尽量减少不良口岸，更加门面长度，充分展现新都市生活特点，使得本案在建筑布局时就具备了与众不同的特点。4．项目开发的财务可行性分析：该项目开发的财务可行性如何？资金投入的盈亏平衡点？可达到的毛利率？财务最大化的开发方案的确定。三、本案在全程代理过程中要解决的几个问题1．前期规划设计条件的取得，并研究提高建筑密度的办法，使设计前能得到最有利的设计控制指标。2．为取得更大的优势互补和共生关系，最大限度地共享资源，探索地下室、停车场、地面人流、车流与王府井、假日酒店连通的可行性。3．总平面的规划设计与研究。4．规划报建及相关手续的代理。5．施工图的经济方案审查。6．概算、预算、决算审查（费用另计）。7．施工过程中的全程投资控制及质量监督，材料价格的审查、审定。8．确定最佳的规划方案、施工方案、最短的开发周期和最快的营销策略。特别说明：由于本案的市场定位研究和全程代理两条线同时进行，经纬咨询在进行本计划的同时将分段提出设计要求的分段成果，并和设计方，发展商进行交流和工作协调。四、调研设计纲要1．商圈范围及结构研究1）商圈范围商量：从项目地块出发步行15分钟的范围内（并包括春熙路、伊藤洋华堂、仁和春天、汇发摩尔、人民商场、王府井等相关商业）2）商圈结构调查：测定商圈范围内所有商服物业2-1调查方法：观察记录+访问2-2调查内容：① 商铺地理位置② 经营面积、规模③ 主营品种、服务内容、价格水平④ 现有物业使用权获得方式、租金/售价水平、物业管理方式⑤ 经营状况及其影响因素⑥ 顾客结构、购买品种、购买数量及购买频率2．商圈购买力调查1）调查内容：测定商圈内人车流量、人口规模、人口结构2）调查方法：文案研究、观察法、100个消费者定点拦访3）消费者拦访内容：① 购物习惯（商品种类、数量、金额、购物时间、购物频次）② 区内购物欠缺的商业类型③ 现有商业类别及商品品种的缺点④ 希望区内增加的商业类型及商品种类⑤ 选择购物场所的影响因素及重视程度⑥ 项目地块合适经营的商品品种⑦ 在项目地块购物的不利因素3．商铺投资/经营者深访1）调查方法：开放式问卷深度访谈2）抽样方法：以春熙路片区、盐市口片区为主 样*本量：80人3）访问对象：① 年龄在25岁以上；② 商业门面/铺位/专柜的经营负责人；4）访问内容（深访问卷设计提纲）☆目前经营的商品种类☆经营业绩状况；☆影响经营效果的原因；☆顾客结构、购买品种和个性化要求；☆现有物业的使用权、获得方式、租金/售价水平、使用状况、物管方式；☆选择当前商铺的决策过程、影响因素及其影响程度；☆对目前经营商铺的满意及不满意之处和原因；☆本行业对商铺的格局、面积的需求状况；☆再购买/再