楚州商业的项目前期定位的的策划87页2008年.docVIP

《2008房地产营销策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ PAGE PAGE 1 PAGE 1第一部分 市场调研分析一、区域经济环境的分析和生活结构研究区域概况1、地理环境淮安市楚州区位于江苏中部，东邻盐城市阜宁、建湖两县，西与洪泽县和淮安市清河、清浦两区接壤，南接扬州市宝应县，北与淮安市涟水县交界。全区东西长64公里，南北宽43公里，总面积1600多平方公里，辖28个乡镇。2、交通条件高速公路淮安楚州交通便利，京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，距上海、北京分别只有3个多小时和8个小时车程，确立了淮安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地位。目的城市北京上海南京连云港徐州盐城宿迁高速公路京沪高速淮宁高速淮连高速徐宿淮盐高速时间（h）8.53.521321铁路交通新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市，连接腹地和沿海。水运空运交通京杭大运河等多条流域性航道汇聚楚州，水路通达上海港、南京港、镇江港和连云港等重要货物集散港口。随着淮安民航机场的建设，更将使楚州拥有飞速发展的广阔空间。◆ 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等1、人口增量及组成分析2006年年末全区户籍总人口121.1万人，全区全年出生1.58万人，死亡0.31万人。总人口中城市人口23.4万、镇人口16.97万、乡村人口80.73万人。预计到2010年城镇人口达到51万，其中城区人口达到28万。表1-1楚州区2004-2006年总人口及总户数年份2004200520062010年（预计）总人口（万人）119.49119.46121.1城镇人口51万，其中城区人口28万总户数（万户）35.1435.0335.21城镇人口（万人）38.9539.2340.37城市人口（万人）24.4122.7223.4图1-1 2004-2006 楚州区人口状况数据来源：江苏省统计年鉴2、GDP发展状况及产业结构情况2005年实现生产总值87.12亿元，比上年增长8.1%。其中，第一产业增加值21.39亿元，增长2.9%；第二产业增加值37.11亿元，增长13.8%；第三产业增加值28.62亿元，增长5.3%。人均生产总值7292元，比上年增长8.3%。2006年实现生产总值101.67亿元，比上年增长16.7%。其中，第一产业增加值22.60亿元，增长4.9%；第二产业增加值45.50亿元，增长21.8%；第三产业增加值33.57亿元，增长17.3%。人均生产总之9526元，比上年增长20.7%。数据来源：楚州统计公报（2008年为预计数值）2007年楚州实现地区生产总值118.2亿元，比上年增长16.3%。实现农业增加值23.94亿元，比上年增长5.93%。实现工业增加值40.23亿元，比上年增长20.09％。服务业实现增加值39.32亿元，比上年增长17.13%。楚州区的经济结构调整和增长方式转变取得新进展。工业发展较快，传统产业继续得到提升，现代服务业发展加快。2006年三次产业增加值比例为22.2：44.8：33。从表可见，楚州第三产业占国民生产总值的比重虽然逐步增加，但是增长速度比较慢。第三产业产值比重仅占国民生产总值的三分之一，表明楚州经济发展还是停留在工业、农业唱主角的发展时期，与发达地区服务业占50%以上比重相比差距还比较大。这也表明随着城市化进程的加快，楚州的服务业，特别是商业发展还有较大的上升空间。3、城乡居民人均收入及消费水平分析根据统计显示2006年城镇居民人均可支配收入7846元，比上年增长10.8%；人均消费性支出5796元，增长7.6%。农村居民人均纯收入4597元，比上年增长9.5%；人均生活消费支出2589元，增长3.6%。全区在岗职工人均工资11670元，比上年增长17.5%；楚州城乡居民生活水平得到新提高。2007年，城镇居民人均可支配收入9950元，农民人均纯收入5095元；2008年目标城镇居民人均可支配收入11100元，同比增长11.56%；农民人均纯收入5650元，同比增长10.89%。数据来源：楚州统计公报（2008年为预计数值）从收入表上可以看出，2007年城镇居民农村居民人均收入均有大幅度增长，分别比上年增加2104元和498元，分别增长26.8%和10.8%。这也为城市商业发展提供坚实的基础。但是城乡居民收入差距却逐渐拉大，农村与城镇居民收入比逐年下降，2007年农村居民人均收入仅为城镇居民的51.21%，由于农村人口比重大，收入水平低将对地区商业发展产生制约效应。从城乡居民支出表上可以看出2006年城镇居民支出增加1056元，而农村居民支出仅增加90元。一