桂林花生唐购物中心的项目商业定位的报告.pptx

桂林花生唐购物中心定位报告;;城市商业分析 项目分析 项目定位 业态规划;城市宏观背景·城市概况;桂林世界旅游城;桂林市近年游客接待量;城市宏观背景·城市机遇;城市宏观背景·城市机遇;城市宏观背景·城市机遇;截至2011年，桂林城市化率为43.7%，城市化水平逐年提升。按照一般城市发展阶段特征，桂林正处于城市化进程的加速发展阶段，在产业发展的带动下，大批农业人口将转型为城市居民。 项目所处的临桂新区正是城市扩张的典型区域，伴随着基础设施和公共服务的不断完善，区域内的居住人口必然不断增加，相应的对商业和其他服务业的需求也会逐步增强。;城市宏观背景·小结;城市 商业分析;; “未来十年中，桂林市将着力将桂林打造成为西南地区重要的商贸物流中心，形成“两主四副，十街一心，两大物流园区”的城市商业格局。 改造提升中山路、临桂新区商业主中心， ??展漓东、城北、琴潭、雁山等城市商业副中心。 重点发展临桂综合物流园区和空港保税物流园区，并逐步发展成为国内重要的物流节点城市和连接东南亚的国际物流中心。” ——《桂林市城市商业网点规划（2011—2020年）》;城市商业水平·典型项目;项目概况：微笑堂;项目概况：梦之岛;项目概况：桂林百货大楼;项目概况：TOO大摩联达广场;项目概况：国展购物公园;整体需求旺盛，形态多样，分布密集。;;;城市商业水平·小结;项目分析;桂林城市发展战略—— 保护漓江 发展临桂 再造一个新桂林 桂林市政府自2009年提出并以文件形式确立下来这一城市战略性发展纲要，临桂新区的建设正日益推进，因此临桂新区的发展前景毋庸置疑。;临桂新区对外交通格局 公路：主要通过机场路、万福路连接市区与机场；通过321国道、桂柳高速、临桂雁山道路、桂梧高速等连接龙胜、柳州、雁山、梧州等周边县市； 铁路： 湘桂铁路复线城市段将从临桂新区接入现有湘桂铁路正线，完工后桂林到南宁只需两个小时；贵广高铁建成后，又将极大缩短临桂新区与珠三角的距离。 航空：两江国际机场目前已开辟50多条国内外航线，待机场扩建工程完工后，可降落世界最大的空中客车A380飞机。 交通格局对临桂商业的影响 立体交通网络的加速建设一方面能加速临桂新区的对外联系，吸引外来投资，提升新区经济活力； 另一方面，交通的便捷化能为区域内带来大量商旅客流，直接刺激商业、酒店、会展等服务业的消费需求，为本项目发展带来利好。;项目分析·外部交通;临桂新区内部通过六横五纵的主干道构建成四通八达的交通网络，且主干道路规划较具前瞻性，多为双向八车道，应能满足未来城市发展需求。;临桂新区四大功能片区 县城现状建成区 新区中心区 庙岭组团 西城工业园区;;商业集中板块;;目前临桂新区商业主要为西城大道和世纪大道沿线几处大型住宅的社区底商，为本社区居民提供初级配套服务；;桂林新城市中心，首席城市综合体 花样城以桂林首席城市综合体的姿态，融合各色高档复合建筑，优化城市商务办公、生活居住、休闲娱乐、购物体验等综合功能组合，打造桂林城市新中心，这位本项目商业部分树立起独一无二的独特竞争优势。; 从规划、交通、区位、竞争、项目素质等方面分析，本项目具有条件打造成为未来桂林城市商业新高地。;项目定位;;级别;项目定位·特色定位;特色1——商业功能最齐全;血拼或者品尝。 ;私人聚会，或者商务社交。 ;最领先的快时尚组合——打造桂林同步国际的时尚梦工厂 最具潮流创意的营销体验活动;城市级商业中心的多元属性决定了其必然要面向广泛的消费人群;桂林最多选择的餐饮目的地 全年无休的美食主题营销活动;幸福之家 各得其乐 桂林寓教于乐家庭亲子Party;影院——成龙蜡像;特色营销;根据项目所在区域的发展特性，建议项目的商业档次分为两个阶段：入市前期，以中高档偏时尚型购物中心为发展方向，培育项目的商业氛围，在经营过程中进行优化调整，伴随着城市发展和区域商业升级，项目逐步得到市场认可后可往中高档购物中心发展。;桂林;业态规划;业态规划·项目业态思考;业态规划·各业态覆盖人群分析;业态规划·楼层业态分布;华润万家;业态规划·楼层业态分布L1;业态规划·楼层业态分布L1;业态规划·楼层业态分布L2;业态规划·楼层业态分布L3;业态规划·楼层业态分布L4;业态规划·楼层业态分布L5;餐饮占比约22%，如将5楼1965㎡外摆区计算在内，则餐饮占比达到26%，成为项目中面积最大的业态，能充分保障餐饮种类和品牌的丰富性，使之成为项目客流的核心动力源之一。;品牌落位;;时尚新地标;;快时尚（6000㎡） ——以80、90后时尚人群消费为主 极强的品牌号召力 迅猛的扩张势