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我国物业税征收税制构建 　　 　　摘 要 物业税在发达国家己征收多年，一直是各国地方政府财政收入的主要来源。2012年温总理的两会政府工作报告中明确指出要“改革房地产税收制度”，财政预算报告也指出，要稳步推进房产税改革试点，种种迹象表明，房产税在全国范围内的征收己经是大势所趋。所以，在此背景下探讨开征物业税的相关问题是必要的也是具有重要的现实意义的。 　　关键词 物业税；征收；问题研究 　　物业税，是指以保有阶段的土地、房屋等不动产为课税对象，以房地产的评估值为计税依据，在每一课税年度对房地产所有者或使用者(包括自然人、法人和非法人组织)征收的一种税，税负随房地产的市场价值变化而变化。 　　由于物业税的税制要素是物业税开征的核心问题，因此，需要在坚持其开征原则的基础上予以理顺。通过对域外国家物业税税制设计的介绍，我国可以根据国情借鉴其先进经验，对物业税的税制要素进行设计。 　　一、物业税的纳税主体 　　物业税的纳税主体即物业税的纳税义务人，具体是指在我国境内的房地产的所有权人或使用权人。根据税收便民、效率的原则，物业税的纳税主体应采取税收属地管辖原则来确定，这样有利于减少纳税成本，往往具有可行性和可操作性。因此，我国可以借鉴英国的做法，规定凡是我国境内的房地产的所有人或使用人，而不论是中国或外国的法人和自然人，都应纳税。在我国，实行房地分离的制度，土地归国家所有，自然人或法人只拥有70年的土地使用权。《物权法》出台后，解决了土地使用权使用年限和房屋所有权使用年限的不匹配问题，使得土地使用权可随房屋所有权转移而转移，到年限续费又可继续使用，因而可将土地使用权也视为其财产。那么，房产的所有人在续费的情况下肯定拥有土地的使用权，故物业税的纳税主体实际上是房产的所有人或房地产的使用人。在房地合并开征的模式下，物业税的纳税主体即为房产的所有人和土地的使用权人，房产的所有人在出租的情况下也可以同房产使用人约定由其代为纳税。但在现实中，有些房屋的产权和土地使用权存在分离或不确定的现象，只有产权而没有土地使用权等问题造成了纳税主体的不确定性。因此，在物业税纳税主体的设计上需要对这种特殊情形予以注意。如当自然人或法人只拥有房产所有权而不拥有土地使用权时，此种情况下，应对房产所有人和土地使用人分别课征物业税。 　　二、物业税的征税对象 　　目前我国现行的房地产税收存在征税范围过窄的问题，这导致了税源的流失及偷税漏税等行为的发生。因此，有必要扩大物业税的征税对象，将其扩大至纳税义务人拥有所有权或使用权的土地、房屋及其它附属设施等不动产，包括城市、城镇、建制镇、工矿区及农村的营业性和非营业性不动产。大多数情况下，土地使用权人与房产所有权人或使用权人是一致的，同时我国尚不具备对土地、房屋等分别课征的现实条件。因此，可以对土地、房屋等不动产进行合并课征，这与国外的通行做法保持一致。但在实际开征的过程中，需要注意几个特殊问题。 　　首先，居民的非营业性用房是否应成为征税对象。居民的非营业性用房不在我国传统房地产税的征税范围之内，对于其能否成为物业税的征税对象，学界有不同的观点。本文认为，随着经济社会的迅速发展，城乡之间的区别逐渐减少，城乡一体化是我国社会发展的必然趋势。原则上为了实现税收的公平，对城镇、农村的非营业性用房也应征税。不过在物业税的具体开征过程中，应对城镇、农村的非营业性用房进行区别对待，根据城镇、农村的经济发展水平及非营业性用房的具体价值适用不同的税率或给予一定的税收优惠。 　　其次，居民的存量房是否应成为物业税的征税对象。虽然居民的存量房在购房初己交纳了各种房地产税以及房地产商购买土地时的土地出让金转嫁额。但存量房在存续期间仍会享用地方政府提供的公共服务，其市场价值也会有所改变，如果不将其纳入征税对象的范围之内，势必会影响物业税的实施效果。在物业税的具体开征中，为了不增加存量房纳税主体的税负，可以在存量房应纳税额中扣除其已缴税额。 　　三、物业税的税率 　　考虑到各地区经济发展水平的差异，各地方政府可以对不同地区适用不同税率。此外，对土地、房产等不同的不动产形式也应适用差别税率。比如，对居民的存量住房、农村及城镇的自用住房、城市居民的第一套住房等应确定较低的税率，对居民的营业性用房、高档住宅、城市居民的第二套住房、别墅、土地等则应确定较高的税率。差别比例税率的实行在一定程度上保障了税收的公平，使物业税的征收更具可行性。 　　按照“宽税基、低税率”的原则，我国对于具体的税率范围不宜制定的过高，以弥补“宽税基”给纳税义务人造成的税负，尤其是在物业税开征的初期。对于税率的浮动范围，我国不同的学者有不同的观点。其中，国务院法制研究中心物业税改革课题组认为，如果把物业税的税率制定的过高，必然会引起纳税主体的消极情绪，加重其负担，因此物业税的税率可以