现代物业经营管理中规划风险及其治理策略.docVIP

现代物业经营管理中规划风险及其治理策略 　　导读：碧云国际社区诞生于浦东大开发的历史背景下，背倚浦东最早的四大国有开发区之一――金桥开发区。在碧云社区的建设过程中，摈弃了住宅销售的思路，而选择先建设大环境，先引进配套设施，再逐步建设住宅小区的模式，不是以盈利为第一目标，而是以人为本，真正顾及到居住者的居住体验。碧云国际社区的成功经验可以归结为四点，即产城有机结合、着力客户体验、社区功能综合、渗透细节设计。 　　DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2014.02.013 　　碧云国际社区位于上海浦东新区腹部，占地面积约4平方公里。这里是上海迄今为止规模最大、综合环境最具特色的绿色环保型社区，也是上海最成熟、欧美家庭聚居度最高的国际社区。其中的碧云别墅荣获“建国50年优秀建筑奖”，碧云商业荣获全国社区商业示范奖项，碧云社区荣获2011年度最佳社区奖以及三部委颁发的“国家级生态示范园区奖”、2013年荣获“2012年中国人居环境范例奖”。笔者从2000年开始参与碧云国际社区的建设和管理工作，本文试图通过对碧云国际社区的建设、经营、管理实践活动的分析，找到对社区开发工作有益的启示。 　　一、碧云国际社区的战略定位 　　碧云国际社区诞生于浦东大开发的历史背景下，背倚浦东最早的四大国有开发区之一――金桥开发区。它的前身是金桥开发区的生活区，在90年代初，金桥开发公司沿用新城开发程式化的套路，修建了横平竖直的城市交通路网以形成最重要的社区框架，引进了信和、金马、凤凰等外销楼盘和罗山花园等动迁房项目。但是1997年的亚洲金融风暴使生活区内几乎所有外销楼盘项目皆成了烂尾楼，加之当时的浦东交通极不便利，面向本地居民的动迁房也不受欢迎。社区的开发面临前所未有的困境，金桥人在努力寻找突破的方向。 　　当时的金桥开发区，经过几年的招商引资已经聚集了通用、可口可乐、三菱等10余家世界五百强的企业，而在整个上海市范围内，更已落户了几十家五百强企业，因而带来了一大批外资企业的高管和归国人员。这批人在20世纪90年代初的上海，工作生活都非常艰苦，许多人以酒店为工作和居住场所，他们在城市中找不到和“同类”聚居的生活场所，同时还要忍受长期与家人分离的痛苦。他们与古北社区内聚集的东南亚、港台商人在传统文化、生活习惯等方面迥然不同，格格不入。这个人群基本上属于知识精英阶层，他们具有优良的教育背景和社会地位，也有良好（不一定是最高）的经济收入，国际化程度很高，对生活品质的要求相对较高，并具有随着国家经济发展而进一步发展的潜力。当时的金桥公司预料到金融危机的困难是暂时的，开发区乃至上海的大发展是必然的，因而当机立断：建设以出租物业为主的高端国际社区，服务对象就是欧美高管家庭、归国人员家庭以及国内少量的具有国际视野的知识人群。此后近15年的社区发展，也充分证明了外销楼盘和动迁楼盘并不适合当时的金桥生活区，为世界五百强企业配套而建的国际家庭社区顺应了时代的发展需要，紧扣了城市的发展需要，也使其迅速确立了走向成功的战略定位。 　　二、碧云国际社区的规划建设 　　社区定位明确以后，接下来就是规划和建设工作。先前的开发经验使金桥公司深深体会到：社区规划和建设首先要满足“人”的功能需要，即对综合功能的需要，不仅要满足工作需要、生活需要，还要满足相关欧美人士家人的需要。欧美人士往往非常注重家庭，能使孩子开心、太太安心的社区就是先生们的选择。碧云国际社区按照目标客户的文化背景和生活方式特点，在比较长的时期内，布局社区内的居住、休闲、文化、娱乐、工作等综合功能，不以开发速度、经营利润为根本追求，而以社区的完整性、人文关怀为导向，精雕细琢打造了一个有国际化特色的和谐社区。 　　在碧云社区的建设过程中，摒弃了住宅销售的思路，而选择先建设大环境，先引进配套设施，再逐步建设住宅小区的模式；不是以盈利为第一目标，而是以人为本，真正顾及到居住者的居住体验。 　　（一）国际化标准的环境 　　由于在原有大而规整的规划框架下，很难塑造具有国际特色的社区环境，2001年初，金桥公司针对碧云国际社区展开了城市设计工作。通过聘请国际化的规划设计咨询机构，参考国际范围内最有借鉴价值的成功案例，金桥公司将国际经验与解决社区建设中的实际问题相结合，做了一轮城市设计，并以此推动政府对详细规划进行了调整（作为国有大型开发公司，在社区开发建设的初期具有推动政府对详细规划进行调整的优势）。这一轮城市设计提出了调减地块容积率、结合社区商业中心建设集中的公共绿地、改变社区道路的断面布置，增加道路中央绿带、在大地块内建设宜居组团以缩小生活单元、建设安全的社区自行车道等概念和控制图则。这使得国际社区既能始终保持空间设计的整体性和高品质，又能够保证项目的每一个空间细节都处于有效的控制之中，从而使碧云国际社区具有完