企业视角：对工业用地更新的思考.pdfVIP

企业视角：对工业用地更新的思考 许景 摘要：我国经历工业经济高速发展的三十余年后，粗放扩张空间不再，转而需向存量用地寻求腾挪空间。 关于工业用地更新的规划研究已被政府、学界、规划设计界等多方重视。工业用地更新的规划研究最终涉 及的是各个企业，要提高工业用地更新规划研究的可实施性，需从企业的角度进行分析。文本从企业的视 角出发，提出在进行企业用地效益评价时存在评价结果符合“二八”定律、优质企业往往存在优势区位两 大特征，企业相关数据获取不易、企业生命周期常被忽略两大问题。在此基础上，为了提高评价结果的准 确程度和可实施程度，对通常使用的工业用地更新评价模型进行了修正完善，增设了企业类型判断环节和 结果反馈环节，同时指出在数据缺失的情况下可活用“二八定律”放小抓大，同时尽可能保留或就近安置 优质企业以提高本地经济可持续发展能力。最后同时为了提高规划的可实施性，提出对工业用地更新的若 干延伸性思考：第一，部门合作，建立长效数据共享平台；第二：审慎评估，更新步伐不宜过快；第三， 制度设计，前瞻统筹考虑产权问题。 关键词：城市更新规划，工业用地更新，评估，企业研究 1、绪论 改革开放至今三十余年，工业经济的蓬勃发展是中国经济高速增长的最主要驱动力之 一，对应而来的则是各类工业空间的快速蔓延，代表性的如中国的各类名目繁复、实质相似 的工业园区、开发区。工业用地蔓延的 30 年也是中国城市空间急剧扩张的 30 年，城市空间 扩张带来工业区区位的改变使得许多原工业地段的用地适宜性质发生变化。原本处在城市外 围的工业地段由于城市空间的扩展逐渐被城市包围，其用地属性也随之从适宜工业生产转向 适合商住开发。同时，随着城市经济发展阶段的改变，先发地区的诸多城市已从工业化中期 迈向工业化后期，一些大中城市甚至已进入后工业化发展阶段，服务业已在城市产业结构中 起着越来越重要的作用。在这一背景下，在与城市中心城区关系日益紧密的工业用地地段， “退二进三”呼声甚高。此外，如同线性方程求解中的约束条件，土地资源紧缺、环境要求 提高倒逼工业区转型的现象在先发地区逐渐普遍，经济效益低下、高能耗高环境污染的粗放 型企业遭淘汰已成为大势所趋，“退二优二”提法亦甚广。 “退二进三”、“退二优二”已成 共识，对工业用地更新的研究已被政府、学界、规划设计界等多方重视。工业用地更新规划 最终涉及的是各个企业，要提高工业用地更新规划研究的可实施性，需从企业的角度进行分 析。笔者近年来参与过多个涉及工业用地更新的规划，从对企业数据的整理中和对企业从业 者的访谈中发现了一些共性的特征和问题，本文试图从企业的视角出发，完善工业用地更新 的评价模型，同时提出对工业用地更新的若干延伸性思考。 2 、企业用地效益评价存在的特征与问题 2.1 特征 1.1.1评价结果普遍符合“二八定律” 从经济效益看， “二八定律”在企业的效益分布上较为普遍，核心优质企业贡献了绝 大多数的产出。以江阴高新区为例，从 2012 年笔者对高新区 103 家规模以上企业的地均效 益分析看，区内企业地均产出效益不均、发展不平衡的现象十分明显。若以预估高新区区内 入驻企业（60 亿元/平方公里，400 万元/亩）的工业用地地均总产值作为分界点，75%的企 业地均产出低于该值，这部分企业占据了调研地块面积的近 50%，却仅贡献了 10%的经济 产出；相反，以贝卡尔特、兴澄特钢、法尔胜为代表的近 15%的企业却贡献了近 85%的经 济产出。再以常州新北开发区为例，笔者 2010 年对常州新北工业园的企业调查显示，83% 的企业地均工业总产值低于新北区平均水平，13%的企业地均工业总产值高于沿江先进园区 的均值，与之相对应的是，这 13%的企业创造了全区 54%的工业总产值。类似的分析显示， 15%的企业创造了 59%的工业增加值。11%的企业创造了 59%的利税。从环境效益看，也符 合该定律。以二氧化硫的排放表征大气环境效益，COD 的排放标准水环境效益，以常州市为 例，2015 年常州市二氧化硫排放量达 100 吨以上的企业有 39 家，占全常州二氧化硫排放企 业个数的 8.5%，却排放了全常州 82.9% 的二氧化硫；COD 排放量达 10 吨以上的企业有 136 家，占全常州 COD 排放企业个数的 14.2%，