实习十一(1).基准地价修正法.docVIP

宗地地价评估方法 ——基准地价修正法 目的 地价修正发，是目前我国宗地地价评估的主要方法之一。实习修正法 二、实习 1、了解并熟悉基准地价的和方法。 2能够通过基准地价修正法评估 三、实习概况 1、特点与适用范围 （1）基准地价修正法适用于具备基准地价和相应修正体系成果的城镇土地估价。 （2）基准地价修正法是对一般比较法变形、量化及系统化后的一种估价方法，是在短时间内大批量进行宗地评估的有效手段，可快速方便的评估多宗土地的价格。 （3）基准地价修正法估价的精度与基准地价及修正体系的精度密切相关 2、程序与方法 （1）收集、整理当地的土地定级估价成果资料 估价前必须收集当地土地定级估价的成果资料作为估价基础，主要包括：成果资料的土地坐落、用途、面积、形状、交通条件、交易价格、成交日期、市场状况、土地价格等。 （2）确定待估宗地所处的土地级别与对应的基准地价的修正系数 根据待估宗地的位置、用途，并对照前面所收集资料，确定待估宗地所处的土地级别、基准地价和相应的因素条件说明表、因素修正系数表、该级别土地平均开发程度和基准地价内涵，以确定地价修正的基准和需要调查的影响因素项目。 （3）调查宗地地价影响因素的指标条件 按照与待估宗地所处级别和用途相对应的基准地价修正系数表和因素条件说明表中所要求的因素条件，确定宗地的调整因素，并明确待估地价的内涵和相应的土地开发程度。 宗地因素指标的调查，应充分利用已收集的资料和土地登记资料及有关图件，同时应进行实地考察，在考察基础上，确定宗地地价因素指标数据。 （4）土地开发程度差异修正 比较待估宗地价格定义与基准地价内涵，当二者内涵一致，开发程度相同时，则不必进行土地开发程度修正；当二者不一致时，则要进行土地开发程度差异修正，将基准地价修正为与待估宗地地价设定的土地开发程度条件下的地价。如某市三级住宅用地基准地价为1?000元/m2，程度为“五通一平”，而待估宗地地价为“六通一平”（多通气一项），需要进行开发程度修正，据调查，该级别煤气管道安装费为60元/m2；则该级别“六通一平”条件下的基准地价应为1 000＋60=1 060元/m2，以此价为下一步宗地地价评估的基准。 （5）确定宗地地价评估的修正系数 式中：K——某一宗地所有地价影响因素总修正值； Ki——分别为宗地在第i个因素条件下的修正系数（%）； n——修正因素个数。 （6）确定待估宗地使用年期修正系数 （11-2） 式中：y——宗地使用年期修正系数； r——土地还原利率； m——待估宗地可使用年限； n——该用途土地法定最高出让年期。 （7）确定期日修正系数 （11-3） （8）确定容积率修正系数 （11-4） 式中：Kij——容积率修正系数； Ki——待估宗地容积率对应的地价水平指数； Kj——级别或均质地域内该类用地平均容积率对应的地价水平指数。 （9）确定待估宗地地价 根据前面所求得的各项修正系数，对待估宗地对应的基准地价修正，即可得宗地地价。系数修正公式为： （11-5） 式中：pi——待估宗地地价； p——待估宗地对应的基准地价； K、y、t、Kij含义同前。 基准地价系数修正法案例 1．估价对象情况 某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地。其出让时间为2013年1月1日，出让年限为40年，开发程度为六通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2017年1月1日价格。该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2（开发程度为四通一平，标准容积率为1）。基准地价公布时间为2011年1月1日。该市商业基准地价修正系数说明、修正系数及待估宗地区域条件和个别条件状况见表1、表2和表3。（土地还原利率为7%） 表1 某市商业服务用地修正系数说明表 影响因素 优 较优 一般 较劣 劣 商 业 繁 华 条 件 周围店铺数量 多 较多 一般 较少 少 企业职工总数（人） ≧400 250～400 150～250 80～150 ≤80 距商业中心距离 ≤500 ＞500 且≤1000 ＞1000 且≤2000 ＞2000 且≤4000 ＞4000 交 通 状 况 距公交车站距离（米） ≤100 100～200 200～300 300～500 500～1000 公交车站车流量（辆/小时） ＞30 15～30 8～15 5～8 ＜5 距火车站距离（千米） ≤1 1～2 2～3 3～4 ≧4 距汽车站距离（千米） ≤1 1～2 2～3 3～4 ≧4 宗 地 条 件 宗地临街门面宽度（米） ≧8 4～8 2～4 1～2 ≦1 宗