买卖不破租赁问题研究——兼对我国《合同法》第229条的解读和反思-research on the issue of non-breaking lease by sale - interpretation and reflection on article 229 of the contract law of our country.docxVIP

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2018-07-27 发布于上海
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买卖不破租赁问题研究——兼对我国《合同法》第229条的解读和反思-research on the issue of non-breaking lease by sale - interpretation and reflection on article 229 of the contract law of our country

买卖不破租赁问题研究中文摘要买卖不破租赁问题研究——兼对我国《合同法》第229条的解读和反思中文摘要所谓买卖不破租赁，是指租赁关系存续期间,租赁物交付于承租人后,出租人又将租赁物所有权让与第三人,而使原来的租赁关系继续对买受人有效的一种法律制度。19世纪之后，大陆法系各国为实现保护承租人利益之目的，相继确立买卖不破租赁规则，成为租赁权物权化的具体体现。我国《合同法》第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,但这一规定较为简单,操作性差,在适用范围、适用条件和法律效果等方面存在缺陷,不能满足司法实践的需要。本文从买卖不破租赁规则的概念和其产生的历史背景说起，首先，分析其立法价值取向。其次，介绍各国或地区对于买卖不破租赁规则的立法例的异同。第三部分是对买卖不破租赁规则适用要件的介绍,笔者赞同三要件说，即须存在合法有效的租赁合同、租赁物已被交付且处于占有状态、所有权被让与第三人。第四部分着重分析买卖不破租赁原则适用后所产生的法律效果,即出租人、承租人、受让人三方之间的法律关系以及各方权利义务上的不同。第五部分对我国《合同法》第229条规定进行解读，指出目前我国立法的几点不足，提出完善建议。最后是对于司法实践中的相关实务问题试作探讨，以期更好指导实践工作。关键词:买卖不破租赁成立要件立法完善司法实践作者：张燕指导老师：史浩明AbstractResearchontheruleofNobreakofleasewithbargain”ResearchontheruleofNobreakofleasewithbargain”—AnalysisandReflectionofArticle229ofContractLawAbstractNobreakofleasewithbargain”hasbeenestablishedasaPRCcivillawprincipleonrealproperty.Basedonthisprinciple,tenantshallbeentitledtousetheleasedpropertywithinthetermoftheleaseeveniflandlordalienatedthepropertytoothers,andthebuyercanneitherterminatetheleasenorevictthetenantmerelybecauseheisthenewowneroftheproperty.After19thcentury,theContinentalLeagalSystemestablishedtheNobreakofleasewithbargain”inordertoprotectthetenantrightallovertheworld.ThisprinciplebecamespecifiedtheleaseholdunderthePropertyLaw.Accordingtoarticle229oftheContractLawofChina,“thechangeoftheownershipofleaseduringtheleasetermwon’taffectthevalidityofcontract”.However,inreality,thisruleisfarfromsatisfactionfromtheperspectiveofoperability,applicabilityanditslegaleffect.ThepaperstartswiththeconceptandhistoricbackgroundofNobreakofleasewithbargain”.First,thepaperanalyzesthelegislativevalueorientationofthisprinciple.Thesecondpartcomparestheprincipleindifferentcountriesanddistricts.Inthethirdpart,thepaperclarifiestheappliedconditionsoftheprinciple.Theauthoragreeswiththeeditionof“ThreeElements”,whichrefersto1)theexistenceofalegallyeffectiveleasecontract;2)theleasehasbeendeliveredandoccupied;3)theownershiphasbeentransferredtothethirdparty.ThefourthpartemphasizesthelegaleffectofNobreakofleasewit