沈阳城市商品住宅消费与流通的政策分析-policy analysis on consumption and circulation of commercial housing in shenyang city.docx

第一章绪论1.1研究的目的与意义1.1.1研究的背景开放以来，我国城乡面貌发生了巨大的变化，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，国家取消了福利分房，建立了新的城镇住房供给体系，住房市场化改革取得重大突破。商品住宅占城镇住宅竣工面积和投资的比例大幅度提高，市场机制的作用得到较大程度的发挥。总体看，与社会主义市场经济相适应的住房新体制已基本形成，以住宅为主的房地产业己经成为国民经济的重要的支柱产业。经济收入是人们将潜在需求转化为现实需要的物质保证。国民经济快速发展，中国城镇居民的人均可支配收入也得到大幅提高。1981年，我国城镇居民人均可支配收入仅为463元，到2007年增长到13786元。国内生产总值历年增长情况和城镇居民人均可支配收入情况详见图1-1，图1-2。可支配收入的提高，促使住宅消费能力大幅提升。据资料统计，当一国人均GDP达到600~800美元时，房地产业特别是住宅业开始步入高速发展期；当人均GDP达到1300~8000美元，这个地区的房地产便步入住房需求、房价调整最快的高增长期。2007年，我国城镇居民人均可支配收入达到13786元，约相当于2000美元，属于高增长期。经济的快速发展，居民可支配收入的提高，必将加速促进住宅产业的生产和消费。350000300000250000200000150000100000500000国内生产总值值(亿元)图1.1国内生产总值（GDP）增长情况1600014000120001000080006000400020000人均可支配收入（元）图1.2全国城镇居民人均可支配收入增长情况房地产业已经成为国民经济发展的重要支柱产业，房地产开发商建设的商品住宅成为城镇住房供应体系中最主要的部分，居民购买普通商品住宅的比重和数量不断增加，目前中国城镇住房私有率达到80%以上，住房产权格局发生了根本变化。商品住宅销售面积中，个人购房的比例达到95%以上，成为商品住宅的购买主体。2003年以来，我国房地产市场进入了一个新的发展阶段，但高速运行的过程中难免产生一些不和谐的因素。在房地产业支柱地位不断被强调的同时，房地产市场仍存在不容忽视的问题：一是商品房价格上涨过快；二是部分地区房地产投资规模过大；三是商品房供应结构问题进一步凸现；四是房地产市场秩序比较混乱。我国非常重视住宅市场的态势，近年来，针对住宅与房地产市场中出现的问题，2003年8月国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确提出要加强房地产市场统计上作，完善全国房地产市场信息系统。2005年5月国务院办公厅转发了建设部、发展改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会颁发的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，对稳定住房市场价格提出了八项措施。在这之后又陆续出台了一系列相关政策和措施。中央和地方对房地产市场的调控政策接二连三不断出台，客观而言，似乎仍然没有从根本上改变房价快速上涨，户型结构不合理，空置率居高不下的局面。我国现有的经济状况、人口密度和土地资源的限制，决定了我国城市中住宅建设标准还不能过高，也不能够过高，盲目扩大城市住宅面积标准是背离可持续发展的。住房舒适性不完全与套型的面积成正比例关系，住宅性能的优劣是综合因素决定的，而非单纯以面积大小论高低。由于我国目前家庭结构趋于小型化，不同于以前整个家庭大聚居的模式，居住需求发生了巨大的变化，套型结构合理、舒适性强和使用率高的中小套型建设显得尤为重要，提倡简约、合理的中小套型，也能够解决更多城市人口的居住问题。1.1.2研究的目的和意义房地产市场特别是城市商品住宅市场既关系着宏观经济发展，也关系着人民群众的切身利益，受到社会的广泛关注。在国际金融危机的冲击下，中国需要扩大内需确保经济的稳定发展，在这种情况下需要一个健康发展的房地产市场。通过研究和分析，本文提出在宏观政策层面上对沈阳市商品住宅市场进行调整和优化的措施和建议，由政府引导开发商，开发商引导消费者建立科学的住宅消费模式，形成合理的，有梯度的住宅消费层次。同时分析沈阳市普通商品住宅在流通环节存在的问题，提出排除阻碍存量房买卖流通的建议和措施，促进沈阳城市商品住宅二级市场的积极发展，改善沈阳市民家庭的居住条件，最终促进沈阳住宅产业的健康，可持续发展。本文通过对城市住宅需求的研究，可以找出城市住宅市场存在的问题、市场的特点与规律，理顺区域住宅市场发展的思路，为解决住房制度改革中出现的问题提供切入点，促进住房资源公平、合理、有效地分配。通过对住宅需求规模及需求结构的研究，可以为城市政府在土地供应、税费收取、城市规划等方面提供决策行为选择上的参考依据。以往政府对住房配置的宏观调控在政策细节的制定和操作上只能依据经验和定性判断，缺乏相应的理论指导。本文利用相关数据对沈阳商品住宅市场进行定量分析，