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论物业管理存在的问题及发展对策 　　摘 要：从我国的国情出发，全面分析影响我国物业管理发展的因素，分析我国物业管理存在的问题，采取一些更为切实可行的措施，解决物业管理行业存在的问题，推进物业管理行业的发展，对构建和谐社会及社会物质、精神文明建设有着极其重要的作用。 　　关键词：物业管理；现状；对策研究 　　1.物业管理的来历、含义、分类 　　来历：“物业”一词译自英语 property 或 estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自 20 世纪 80 年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。 　　含义：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、?B护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理的这一表述表明：①物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的；②物业管理活动的依据是物业服务合同；③物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。 　　分类：一是居住物业：是指具备居住功能、 供人们生活居住的建筑， 包括住宅小区、 单体住宅楼、公寓、 别墅、 度假村等； 二是商业物业：有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业；三是工业物业：是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等；四是其他用途物业：除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。 　　2.物业管理现状 　　据不完全统计数据，从 1981年3月全国第一家物业管理公司―深圳市物业管理公司的设立，至今全国已有物业管理企业总数超过3万家，从业人员大约有300多万，城镇物业管理覆盖率已经高达到50%左右，在一些大城市，像北京、上海、深圳已经达到70%甚至80%、90%。应当说物业管理在我国已有了长足的发展。中国物业管理的产生和发展，顺应了住房市场化和住房管理社会化的改革要求，填补了在单位制解体以后住宅区管理的真空，逐步形成了企业主导的一体化物业管理模式，使人们知道了物业管理的基本内容，初步培育了人们的物业服务消费意识。从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。30多年年来，物业管理规模不断扩大，物业服务企业及其从业人员数量不断增长，行业地位初步确立。目前实施物业管理的房屋总建筑面积超过150亿平方米，物业管理行业创造的产值超过2000亿元。经过30年的发展壮大，我国物业管理已经成为人们生活和工作不可或缺的重要组成部分。但是，我国物业管理作为社会发展中的重要行业，仍存在许多问题，主要表现在以下几个方面： 　　2.1.业主委员会的成立艰难且不规范，深层次矛盾逐渐显现 　　目前，海南推行物业管理的2263个住宅小区中，成立业主委员会的仅有622个，占总数的27.4%。外地的经验和当地的现实都表明，住宅小区的管理必须依靠全体业主，而全体业主的积极性怎样调动？文件上仍未得到解决。多数小区业主根本没有统一的意志，各人自扫门前雪的现象很普遍。而要想解决这一问题，只能通过业主选出业主代表，再由业主代表选出业主委员会，由业主委员会代办一些事情，遇到问题同相关部门交涉。而目前一些小区的业主委员会名存实亡，原因是一开始就留于形式。业主也意识不到成立业主委员会的重要性，物业管理部门也不清楚业主委员会重要性，如是相继而来的问题就是，业主的权益受损找不到确切的说法，物业管理服务部门收费困难也没人能帮助解决。业主委员会也不是业主选举出来的，因为大家都不熟悉，只好任凭物业指定，然后物业给这小数人一点恩惠，这些人大多还帮物管欺负业主。这让业主十分尴尬。如果碰上诉讼，物业大多有钱有关系，让业主赢的机会很少。物业管理行业的怪现象不只是业主维权难，物业公司只赚不赔的本事也让其他行业经营者羡慕不已。既然物业公司收取了物业管理费，就应按照合同规定提供相应的服务，不能动辄以“没钱”为由拒绝服务或降低服务质量。 　　业主和物业常常闹矛盾。动不动就告上法庭。表面上物业公司受雇于业委会，为业主提供物业管理服务。双方是平等的合同关系。但现实是业委会或业主很难依据合同规定对服务不到位的物业公司进行处罚。如果业主以物业公司服务差为由拒缴物业费，很可能会被物业公司告上法庭，最后不仅要乖乖交费，还要支付滞纳金。物业管理企业缺乏诚信，