济南市2012年最新房地产开发及报建（费用）流程.doc

PAGE PAGE 1 房地产开发流程草案 可行性研究及项目决策阶段交付使用阶段项目销售阶段工 程 建 设 阶 段前 期 准 备 阶 段物业移交权属登记办理房产证商品房销售申办《预售许可证》综合验收工程质量验收工程建设市政配套工程施工准备工作施工手续至取得施工许可证招标投标手续规划手续至取得规划许可证规划设计项目立项获取土地使用权可行性研究及项目决策 可行性研究及项目决策阶段 交付使用阶段 项目销售阶段 工 程 建 设 阶 段 前 期 准 备 阶 段 物业移交 权属登记办理房产证 商品房销售 申办《预售许可证》 综合验收 工程质量验收 工程建设 市政配套工程 施工准备工作 施工手续至取得施工许可证 招标投标手续 规划手续至取得规划许可证 规划设计 项目立项 获取土地使用权 可行性研究及项目决策 可行性研究及项目决策阶段 工作流程 获取土地市场项目信息后，经董事会批准初步立项后，可行性研究按5个步骤进行： 1、委托项目 1、委托项目咨询公司或策划公司接受策划任务 2、咨询公司 2、咨询公司调查研究 3、咨询公司方案选择与优化 3、咨询公司方案选择与优化 4、财务评价和经济评价 4、财务评价和经济评价 5、咨询公司编制可行性研究报告，报董事会决策 5、咨询公司编制可行性研究报告，报董事会决策 公司董事会通过后，批准正式立项，项目进入前期开发阶段，积极筹备有关获取土地使用权的有关工作。 工作所需时间： 按照普通招拍挂程序，从发布公告之日起计算，共需要时间30天。 工作所需费用： 参照彩石山庄项目开发策略研究，费用约40万元。 前期准备阶段 获取土地使用权 一、国有土地使用权招拍挂牌流程图 1、获取土地出让信息 1、获取土地出让信息 2、公司研究决策 2、公司研究决策 3、提交竞买申请 3、提交竞买申请 4、提交挂牌价格 4、提交挂牌价格 制作标书、投标 参加拍卖 5、签订成交确认书 5、签订成交确认书 6、签订出让合同,缴纳成交价款及契税 6、签订出让合同,缴纳成交价款及契税 7、办理土地登记手续 7、办理土地登记手续 二、工作内容 国有土地使用权出让挂牌 （一）工作内容 1、获取土地挂牌出让公告信息 从报纸和网络等媒体获得国有土地挂牌出让公告 2、公司决策 公司研究确定参加竞买土地事宜。 3、提交竞买申请 1、向市国土局购买挂牌出让文件。 2、持国有土地使用权竞买申请书、营业执照副本、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证及复印件，授权委托书、代理人身份证和复印件，向市国土局提出书面申请。 3、缴纳竞买保证金。（依据公告保证金数额缴纳） 4、提交挂牌价格 进入挂牌期。在挂牌期限内，需摘牌者提交摘牌价格。 5、签订《成交确认书》 1、在挂牌公告规定的截止时间，最高应价或报价人为竞得人。 2、竞得人与出让人当即签订《成交确认书》。 3、挂牌活动结束，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布公告。 6、签订出让合同缴纳成交价款及契税 1、竞买人竞得后，凭《成交确认书》，竞得人与市国土局签订《国有土地使用权出让合同》。 2、在《成交确认书》《国有土地使用权出让合同》中约定的期限内缴纳成交价款及契税。 7、办理土地登记手续 根据《成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》及成交价款及契税缴纳发票，申请土地登记，领取《国有土地使用证》。 （二）挂牌的时间估算 1、公告：20天 2、公司研究决策：19天内（公告确定交申请截止日前） 3、提交竞买申请：20天内或公告限定的时间。 4、提交挂牌价格: 10天或公告确定的时间。 5、摘牌成交结果发布公告：10天 6、签订出让合同： （1）《成交确认书》签订后30内。 （2）缴纳成交价款及契税：合同约定时间内。 7、办理土地登记手续：15天 以上时间共计约2个半月内 （三）挂牌的相关税费 1、缴纳保证金：依据公告保证金数额缴纳 2、成交价款：实际摘牌价格。 3、契税：成交价款的3%。 4、土地登记费：每平方米约0.1元。 国有土地使用权招标 （一）工作内容 1、获取土地招标出让公告信息 从报纸和网络等媒体获得国有土地招标出让公告 2、公司决策 公司研究确定参加竞买土地事宜。 3、提交投标申请 1、购买土地出让招标资料。 2、提交投标申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理投标申请。 3、缴纳投标保证金。 4、制作标书、投标 1、根据投标文件的规定制作标书 2、在投标截止时间前投标 3、出让人组织开标 5、签订成交确认书 1、竞标人中标后与市国土局当即签订《成交确认书》 2、出让人将投标出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。 6、签订出让合同缴纳成交价款及契税 1、中标人凭《