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房地产新政下云南省房地产企业对策建议 　　关键词：“房地产”新政；房地产市场；对策 　　摘要：房地产业是我国经济发展的支柱产业之一。但近两年来的层出不穷的“房地产新政”给房地产企业带来了越来越大的震撼。房地产企业如何应对呢？尝试为云南省房地产企业提 出若干对策建议。 　　中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1672-4755(2006)06-0099-02 　　 　　总的来说，房地产业在我国发展大致可以分为三个阶段。其一，1992到1997年间，邓小平南方讲话，掀起房地产开发的热潮，但不幸发展过于盲目，造就了海南和北海的房地产泡沫。其二，1998年到2003年，国家取消住房分配制度，引导城镇居民自己购房以满足需求，房产行业飞速发展，房价持续走高。其三，2004年至今，国家为促进房地产市场持续健康发展，不断地推出各种调控政策，包括金融、土地、税收、价格以及交易政策，以加强房地产业的宏观调控。而此阶段的系列房地产调控政策，即被经济学者普遍称为“房地产新政”。 　　 　　一、“房地产新政”综述 　　 　　2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即被称为“71号令”），要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系，这就是被业界称为经营性土地运作的“831大限”。从此拉开了我国房产新政的序幕。随后，针对不少地区房地产价格的猛涨，更多的房地产业调控政策频频出台。 　　在短短两年内，政府如此频繁推出房地产业的各种调控政策，在我国以往的其他诸多行业的发展中是绝无仅有的。这种现象突显了房产业存在诸多的问题和政府对其宏观调控的决心，也让房地产业的参与主体――居民、地方政府、金融机构（商业银行）尤其是房地产开发商或急匆匆应对，或静观其变，等待机会，甚至于茫然不知所从。 　　近几年，房价不断上涨，因素很多，有开发成本的上升、居民强劲的需求、需求和供给结构的变化以及投资炒房和外资的介入等等，但是，作为追求企业利润最大化的房地产企业却被社会推到了风口浪尖上。目前层出不穷的房地产新政最严厉的条款几乎都是针对房地产企业，尤其是房地产开发企业的。 　　 　　二、房地产企业对“房地产新政”的对策建议 　　 　　房地产开发商该如何应对“房地产新政”呢？笔者认为，首要的是房地产开发商要理解房地产新政的初衷，尤其要对所有的“房地产新政”综合分析，找出其规律。如，2005年，国家连续出台了很多政策，从央行的调息，到“国八条”，新“国八条”，“七部委八条意见”，以及后来的一些财税和金融政策，在这种政策下，房地产业市场曾经出现了很长时间的观望，但观望以后，房价依然面临上涨的压力，主要城市房价上窜迹象明显。政府这时认为前期的某些政策不到位，以致效果不理想。于是后续的房地产业政策，“国六条”、“九部委十五条” 则强化了前期的宏观调控政策。因此，纷繁的房地产新政可以说后期的政策是前期政策的承接和强化。房地产开发商认识这一点很重要。只有这样，才能把握“房地产新政”的初衷――保证国民经济和房地产业健康发展及维护普通居民的基本住房权益。 　　其次，房地产开发商需要研究和分析“房地产新政”对房地产市场的影响。主要包括：一是“房地产新政”对房地产价格的影响。频频出台的房地产新政主要目的之一是抑制房价上涨的幅度，即“降涨幅”，而不是“降房价”。“房地产新政”中有诸多影响房地产价格的因素，如严格土地管理控制可能使房价上升，抑制投机需求可能使房价下降，但综合来看，只会使房价“降涨幅”。二是“房地产新政”对房地产市场产品结构的影响。如房地产新政后，中低价位、中小套型普通住房和廉租房所占的比例升高，而别墅等高价位住房所占比例降低。三是“房地产新政”对房地产供给主体结构的影响。普遍的认识是，新政后，必将促进房地产市场的有序竞争，实现房地产市场的优胜劣汰，促进资源的优化配置，提高市场效率。 　　最后，也是本文最主要的，房地产企业针对“房地产新政”需要制定一定的策略。笔者认为，可以从两个方面着手： 　　一是重新修订房地产企业的中长期战略及目标。“房地产新政”必将改变房地产市场的格局和利益在相关主体中的分配，因此，追求高额回报不应该是房地产企业的唯一目标，而社会责任则是另一个重要目标。房地产企业需要承担一定的社会责任，本着“居者有其屋”的价值理念，做合格的城市运营商。这也是房地产企业重新塑造企业形象，推出区域品牌进而全国品牌的契机。 　　二是制定具体的应对策略。“房地产新政”虽然名目众多，但根据政策分类，并结合房地产运作程序，可以制